1행정형벌의 사유와 법정형 구분
1-1왜 두 등급으로 나누었는가
공인중개사법은 중개업을 하려는 사람에게 등록을 하게 하고, 등록한 사람에게 여러 의무를 지웁니다. 그 의무를 어겼을 때 행정청이 자격이나 등록을 빼앗거나 멈추는 것이 제13단원 「지도·감독과 행정처분」에서 배운 행정처분입니다.
그런데 행정처분이 닿지 않는 위반이 있습니다. 애초에 등록을 하지 않은 사람에게는 빼앗을 등록이 없습니다. 법은 행정처분과 별도로 법원이 형벌을 과하는 방법을 두었고, 형벌은 등록을 하지 않은 사람에게도 과할 수 있습니다.
그 형벌을 두 등급으로 나눈 것이 제48조와 제49조입니다. 이 절에서 배울 것은 하나입니다 — 어떤 위반이 무거운 등급이고 어떤 위반이 가벼운 등급인가.
1-2근거 조문 — 공인중개사법 제48조
무거운 쪽부터 봅니다.
제48조가 든 호는 4개입니다.
| 호 | 무엇을 한 자인가 | 어느 조문을 어긴 것인가 |
|---|---|---|
| 제1호 | 중개사무소의 개설등록을 하지 아니하고 중개업을 한 자 | 법 제9조 |
| 제2호 | 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 개설등록을 한 자 | — |
| 제3호 | 금지행위 가운데 제33조 제1항 제5호부터 제9호까지를 위반한 자 | 법 제33조 제1항 |
| 제4호 | 제33조 제2항 각 호를 위반한 자 | 법 제33조 제2항 |
제1호와 제2호는 등록에 관한 것이고, 제3호와 제4호는 금지행위에 관한 것입니다. 제3호와 제4호는 행위를 직접 적지 않고 제33조를 불러오므로, 그 조문을 함께 읽어야 무엇이 여기 들어오는지 알 수 있습니다. 제33조는 1-6에서 봅니다.
1-33년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금 — 8가지
제48조가 부르는 제33조까지 함께 보면 무거운 등급에 들어오는 행위는 8가지입니다.
| 무엇을 한 자 | 근거 |
|---|---|
| 개설등록을 하지 아니하고 중개업을 한 자 | 법 제48조 제1호 |
| 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 개설등록을 한 자 | 법 제48조 제2호 |
| 양도·알선 등이 금지된 증서 등의 매매·교환 등을 중개하거나 그 매매를 업으로 한 자 | 법 제48조 제3호 · 제33조 제1항 제5호 |
| 중개의뢰인과 직접 거래를 하거나 거래당사자 쌍방을 대리한 자 | 법 제48조 제3호 · 제33조 제1항 제6호 |
| 탈세 등을 목적으로 미등기 부동산의 매매를 중개하는 등 부동산투기를 조장한 자 | 법 제48조 제3호 · 제33조 제1항 제7호 |
| 거짓으로 거래가 완료된 것처럼 꾸미는 등 시세에 부당한 영향을 준 자 | 법 제48조 제3호 · 제33조 제1항 제8호 |
| 단체를 구성하여 중개를 제한하거나 공동중개를 제한한 자 | 법 제48조 제3호 · 제33조 제1항 제9호 |
| 시세에 부당한 영향을 줄 목적으로 개업공인중개사등의 업무를 방해한 자 | 법 제48조 제4호 · 제33조 제2항 |
이 8가지 말고는 무거운 등급이 없습니다. 여기에 없으면 제49조 제1항을 봅니다.
앞의 2가지는 등록에 관한 것이고 뒤의 6가지는 금지행위입니다. 이 두 묶음으로 기억해 두면 선지를 읽을 때 먼저 등록에 관한 말인지부터 확인할 수 있습니다.
1-4근거 조문 — 공인중개사법 제49조 제1항
가벼운 쪽입니다.
제49조 제1항이 든 호는 14개입니다. 마지막 호가 제10호인데도 14개인 것은 「1의2」·「5의2」·「6의2」·「7의2」처럼 가지번호로 붙은 호가 4개 있기 때문입니다.
1-51년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금 — 14개 호를 5묶음으로
14개를 하나씩 외우는 대신 무엇에 관한 것인지로 묶으면 5묶음이 됩니다.
| 묶음 | 호 | 무엇을 한 자 |
|---|---|---|
| ㉠ 자격증·등록증을 빌려주거나 빌린 것 | 제1호 · 제1호의2 · 제7호 · 제7호의2 | 자기 성명이나 상호를 사용해 중개업무를 하게 함 · 자격증이나 등록증을 양도·대여하거나 양수·대여받음 · 그 행위를 알선함 |
| ㉡ 명칭과 표시·광고의 제한을 어긴 것 | 제2호 · 제6호 · 제6호의2 | 공인중개사가 아니면서 「공인중개사」 유사명칭 사용 · 개업공인중개사가 아니면서 「공인중개사사무소」·「부동산중개」 유사명칭 사용 · 개업공인중개사가 아니면서 중개대상물 표시·광고 |
| ㉢ 등록과 사무소의 규칙을 어긴 것 | 제3호 · 제4호 · 제5호 · 제5호의2 | 이중등록 또는 이중소속 · 둘 이상의 중개사무소 · 임시 중개시설물 설치 · 중개보조원 고용제한 위반 |
| ㉣ 정보 공개와 비밀준수의 의무를 어긴 것 | 제8호 · 제9호 | 거래정보사업자가 의뢰받지 않은 정보를 공개하거나 의뢰받은 내용과 다르게 또는 차별적으로 공개함 · 업무상 비밀을 누설함 |
| ㉤ 금지행위 가운데 가벼운 쪽 | 제10호 | 제33조 제1항 제1호부터 제4호까지를 위반함 |
「알선」이 별도의 호로 들어와 있습니다. 제1호의2와 제7호의2가 그것입니다. 자격증이나 등록증을 빌려준 사람과 빌린 사람만이 아니라 그 사이를 이어 준 사람도 같은 형입니다.
㉣의 업무상 비밀 누설이 2절에서 다룰 반의사불벌죄입니다. 14개 호 가운데 이것 하나만 피해자의 의사에 따라 벌하지 않습니다.
1-6금지행위는 두 등급으로 나뉩니다 — 제33조
이 절의 함정이 몰려 있는 곳이 여기입니다. 금지행위는 한 조문에 모여 있는데 그 안에서 두 등급으로 나뉩니다.
제48조 제3호가 부르는 것은 제5호부터 제9호까지이고, 제49조 제1항 제10호가 부르는 것은 제1호부터 제4호까지입니다. 한 조문 안의 9개 호가 호 번호를 경계로 두 등급으로 나뉩니다.
| 호 | 무엇을 금지하나 | 어느 등급인가 |
|---|---|---|
| 제1호 | 중개대상물의 매매를 업으로 하는 행위 | 1년 · 1천만원 |
| 제2호 | 개설등록을 하지 아니하고 중개업을 하는 자인 사실을 알면서 그를 통하여 중개를 의뢰받거나 그에게 자기의 명의를 이용하게 하는 행위 | 1년 · 1천만원 |
| 제3호 | 보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위 | 1년 · 1천만원 |
| 제4호 | 거짓된 언행 등으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위 | 1년 · 1천만원 |
| 제5호 | 양도·알선 등이 금지된 증서 등의 매매·교환 등을 중개하는 행위 | 3년 · 3천만원 |
| 제6호 | 중개의뢰인과 직접 거래를 하거나 거래당사자 쌍방을 대리하는 행위 | 3년 · 3천만원 |
| 제7호 | 탈세 등을 목적으로 하는 부동산투기 조장 행위 | 3년 · 3천만원 |
| 제8호 | 거짓으로 거래완료를 꾸미는 등 시세에 부당한 영향을 주는 행위 | 3년 · 3천만원 |
| 제9호 | 단체를 구성하여 중개나 공동중개를 제한하는 행위 | 3년 · 3천만원 |
| 제2항 | 시세에 부당한 영향을 줄 목적의 업무방해 | 3년 · 3천만원 |
금지행위의 내용 자체는 제9단원 「개업공인중개사 등의 의무와 금지행위」에서 배웠습니다. 이 절에서 보는 것은 그 9가지가 어느 형에 걸리는가 하나입니다.
1-7두 등급을 구분하는 순서
선지를 읽을 때는 다음 순서로 확인하면 됩니다.
1단계 — 등록에 관한 것인가
등록을 하지 않고 중개업을 했거나 거짓으로 등록을 받았으면 3년 · 3천만원
2단계 — 제33조의 금지행위인가
제1항 제1호부터 제4호까지이면 1년 · 1천만원
제1항 제5호부터 제9호까지이거나 제2항이면 3년 · 3천만원
3단계 — 그 밖의 것이면 제49조 제1항을 본다
14개 호 전부가 1년 · 1천만원무거운 등급은 8가지뿐입니다(1-3의 표). 그러므로 먼저 그 8가지에 해당하는지 확인하고, 아니면 제49조 제1항의 14개 호에 있는지 봅니다. 거기에도 없으면 형벌 대상이 아닙니다 — 4절의 과태료 대상이거나 형벌도 과태료도 붙지 않는 위반입니다.
「등록」이라는 말이 나왔다고 무거운 등급인 것은 아닙니다. 등록을 하지 않은 것과 거짓으로 받아 낸 것만 무거운 등급이고, 이중으로 등록한 것은 제49조 제1항 제3호라 1년·1천만원입니다. 등록이라는 말이 들어간 3가지 행위가 서로 다른 등급에 있습니다.
1-8형벌과 함께 붙는 행정처분
같은 위반에 형벌만 붙는 것이 아닙니다.
