1개업공인중개사등의 교육

1개업공인중개사등의 교육

1-1왜 이 제도가 있는가

중개사무소를 열려면 공인중개사자격증이 있어야 하고, 자격증은 시험에 합격하면 받습니다. 그런데 시험에 합격한 것과 실제로 거래를 중개할 수 있는 것은 다릅니다. 계약서를 어떻게 쓰는지, 등기부에서 무엇을 확인해야 하는지, 어떤 행위가 금지되어 있는지는 시험 과목과 별개로 익혀야 하는 것입니다.

그래서 법은 자격과 별도로 교육을 요구합니다. 등록을 신청하기 전에 실무교육을 받게 하고, 등록한 뒤에도 2년마다 연수교육을 받게 합니다. 자격증이 없는 중개보조원에게도 직무교육을 받게 합니다.

1-2근거 조문 — 공인중개사법 제34조

교육의 대상·시기·주체·면제를 한 조문이 모두 정하고 있습니다.

제6항이 「대통령령으로 정한다」로 끝납니다. 교육의 내용과 시간, 그리고 연수교육의 통지시기는 이 조문에 없고 시행령 제28조에 있습니다. 그 조문은 1-4부터 필요한 곳에서 함께 봅니다.

제1항부터 제4항까지가 각각 다른 교육입니다. 제1항이 개업공인중개사가 되려는 자의 실무교육, 제2항이 소속공인중개사의 실무교육, 제3항이 중개보조원의 직무교육, 제4항이 연수교육입니다. 조문을 읽을 때 지금 몇 항을 보고 있는지 확인해야 합니다.

제5항은 교육지침입니다. 시·도지사가 교육을 실시하므로 시·도마다 내용이 달라질 수 있는데, 국토교통부장관은 전국적인 균형유지에 필요하다고 인정하면 지침을 마련해 시행할 수 있습니다. 그 지침에 들어가야 하는 것은 7가지이고 시행령 제28조 제5항이 정합니다 — 교육의 목적 · 교육대상 · 교육과목 및 교육시간 · 강사의 자격 · 수강료 · 수강신청과 출결 확인·교육평가· 교육수료증 발급 등 학사 운영 및 관리 · 그 밖에 균형있는 교육의 실시에 필요한 기준과 절차. 수강료가 그 7가지에 들어 있다는 것이 2015-19 ⑤에서 함정으로 쓰였습니다.

1-3누가 어떤 교육을 받는가

제34조 제1항부터 제4항까지와 시행령 제28조를 한자리에 모으면 이렇습니다.

실시주체에서 2가지를 구분해 두어야 합니다.

• 실무교육과 연수교육의 실시주체는 시·도지사입니다. 등록관청도 아니고 국토교통부장관도 아닙니다. 시·도지사가 그 업무를 다른 기관에 위탁하더라도 실시주체는 그대로입니다.
• 직무교육만 「시·도지사 또는 등록관청」입니다. 받아야 하는 교육 3가지 가운데 등록관청이 실시할 수 있는 것은 직무교육 하나뿐이고, 예방교육은 세 기관이 모두 실시할 수 있습니다.

교육내용에서 달라지는 것은 「법·제도의 변경사항」입니다. 이 항목은 연수교육에만 있습니다. 이미 실무를 하고 있는 사람에게 바뀐 규정을 알리는 것이 연수교육의 목적이기 때문입니다. 실무교육의 내용은 법률지식·중개 및 경영 실무·직업윤리이고, 직무교육의 내용은 직업윤리 등입니다.

1-4실무교육 — 등록·고용 전에 미리 받는 교육

실무교육은 개업공인중개사가 되려는 사람과 소속공인중개사가 받습니다. 두 경우의 기준일이 다릅니다.

공통점은 「전 1년 이내」입니다. 등록을 하거나 고용신고를 하기 전에 이미 받아 두어야 하고, 그것도 1년 안에 받은 것이어야 합니다. 2년 전에 받은 실무교육으로는 등록을 신청할 수 없습니다.

실무교육을 받는 것은 개설등록의 기준입니다. 공인중개사법 시행령 제13조 제1항이 개설등록의 기준을 정하면서 제1호 가목에 「법 제34조제1항의 규정에 따른 실무교육을 받았을 것」을 넣었습니다. 법인의 경우에는 같은 항 제2호 라목이 「대표자, 임원 또는 사원 전원 및 분사무소의 책임자(…)가 법 제34조제1항에 따른 실무교육을 받았을 것」이라고 정합니다.

등록기준이라는 것이 왜 중요한가 하면, 안 받았을 때의 결과가 달라지기 때문입니다. 실무교육을 받지 않으면 별도의 제재를 받는 것이 아니라 등록 자체를 받지 못합니다. 시행령 제13조 제2항 제3호가 「제1항의 개설등록 기준에 적합하지 아니한 경우」를 등록을 거부하는 사유로 적고 있습니다. 이 점을 1-10에서 다시 봅니다.

법인의 사원·임원은 공인중개사가 아니어도 실무교육을 받아야 합니다. 법 제34조 제1항 괄호는 「법인의 경우에는 사원ㆍ임원을 말하며」라고만 적었을 뿐 공인중개사인지 아닌지를 구별하지 않습니다. 법인은 대표자가 공인중개사여야 하고 대표자를 제외한 임원·사원의 3분의 1 이상이 공인중개사여야 하지만(시행령 제13조 제1항 제2호 다목), 최대 3분의 2까지는 공인중개사가 아닐 수 있고 그 사람들도 실무교육 대상입니다.

1-5실무교육과 직무교육이 면제되는 경우

법 제34조 제1항·제2항·제3항에는 각각 단서가 붙어 있고, 그 단서가 면제사유입니다. 5가지이고 전부 「1년 이내」입니다.

5가지를 관통하는 원리는 하나입니다 — 1년 안에 이 업계로 돌아오는 사람은 이미 배운 것을 다시 배울 필요가 없다는 것입니다. 나가는 방식(폐업신고 · 고용관계 종료 신고)과 돌아오는 방식(개설등록 · 고용신고)의 조합이 4가지이고, 여기에 중개보조원의 직무교육이 더해져 5가지가 됩니다.

「1년 이내」의 기산점은 나갈 때의 신고일입니다. 폐업신고를 한 날 또는 고용관계 종료 신고를 한 날부터 1년이고, 그 안에 다시 신청하거나 신고하면 면제됩니다.

1-6직무교육 — 중개보조원이 받는 교육

중개보조원은 공인중개사자격증이 없는 사람이고, 하는 일도 「현장안내 및 일반서무 등 개업공인중개사의 중개업무와 관련된 단순한 업무를 보조하는」 것으로 한정됩니다(법 제2조 제6호). 그래서 받는 교육도 다릅니다.

중개보조원에게는 연수교육이 없습니다. 법 제34조 제4항이 연수교육의 대상을 「제1항 및 제2항에 따른 실무교육을 받은 개업공인중개사 및 소속공인중개사」로 적었고, 제3항의 직무교육을 받은 중개보조원은 여기에 들어 있지 않습니다.

교육내용이 「직업윤리 등」 하나인 것도 이유가 있습니다. 중개보조원은 중개업무를 수행하지 않고 보조만 하므로 법률지식이나 경영 실무가 필요하지 않고, 의뢰인을 직접 대하는 사람으로서 지켜야 할 태도가 교육의 중심이 됩니다. 교육시간이 3시간 이상 4시간 이하로 짧은 것도 같은 이유입니다.

1-7연수교육 — 2년마다 받는 교육

앞의 2가지(실무교육·직무교육)가 일을 시작하기 전에 받는 교육이라면, 연수교육은 일을 하는 동안 되풀이해서 받는 교육입니다.

연수교육에서 확인할 것은 4가지입니다.

1. 대상은 실무교육을 받은 개업공인중개사와 소속공인중개사입니다. 중개보조원은 제외됩니다.
2. 주기는 2년마다이고, 기산점은 실무교육을 받은 날 또는 직전 연수교육을 받은 날입니다. 등록한 날이나 고용신고를 한 날이 아닙니다.
3. 실시주체는 시·도지사입니다.
4. 통지는 2년이 되기 2개월 전까지 시·도지사가 대상자에게 합니다.

통지의 상대방은 「대상자」입니다. 관보에 공고하는 절차는 시행령에 없습니다. 연수교육을 받아야 할 사람이 정해져 있으므로 그 사람에게 직접 알리면 되고, 불특정 다수에게 알릴 이유가 없습니다.

1-8부동산거래사고 예방교육 — 받아야 하는 교육이 아닙니다

지금까지 본 3가지 교육은 「받아야 한다」로 되어 있습니다. 예방교육은 다릅니다.

주어가 행정청이고 서술어가 「실시할 수 있다」입니다. 개업공인중개사에게 받을 의무를 지우는 조문이 아니라, 행정청에게 실시할 권한을 주는 조문입니다. 그래서 이 교육을 받지 않아도 아무런 제재가 없습니다.

실시할 수 있는 기관이 3곳입니다 — 국토교통부장관 · 시·도지사 · 등록관청. 실무교육과 연수교육이 시·도지사만 할 수 있는 것과 다릅니다.

비용을 지원할 수 있고, 지원할 수 있는 비용이 정해져 있습니다.

예방교육의 통지는 「공고하거나 통지」입니다. 연수교육의 통지가 대상자에게 하는 것으로 한정된 것과 다릅니다. 예방교육은 받을 사람이 미리 정해져 있지 않으므로 공고로 알릴 수 있습니다.

1-9교육 업무의 위탁

지금까지 「시·도지사가 실시한다」고 읽었는데, 실제로 시·도지사가 강의실을 만들고 강사를 부르는 것은 아닙니다. 법은 그 업무를 다른 기관에 맡길 수 있게 해 두었습니다.

여기서 확인할 것은 3가지입니다.

1. 위탁받을 수 있는 곳이 3가지로 한정됩니다 — 부동산 관련 학과가 개설된 학교 · 협회 · 공기업 또는 준정부기관. 아무 기관에나 맡길 수 있는 것이 아니고, 그중에서도 국토교통부령으로 정하는 인력과 시설을 갖춘 곳을 지정해야 합니다.
2. 위탁은 「할 수 있다」이지만 위탁할 때의 방식은 「하여야 한다」입니다. 시·도지사가 위탁을 할지 말지는 재량이고, 위탁하기로 했다면 위의 3가지 중에서 골라 지정해야 합니다.
3. 위탁했으면 관보에 고시합니다. 기관의 명칭·대표자·소재지와 위탁업무의 내용을 적습니다.

위탁이 있어도 교육의 실시주체가 바뀌는 것은 아닙니다. 법 제34조는 여전히 시·도지사가 실시하는 것으로 정하고 있고, 위탁은 그 업무를 대신 수행하게 하는 것입니다. 2017-33 ①이 「실무교육은 그에 관한 업무의 위탁이 없는 경우 시·도지사가 실시한다」로 나왔고 옳은 진술이었습니다.

1-10안 받으면 어떻게 되는가

교육마다 결과가 다릅니다. 받지 않았을 때 제재를 받는 것은 연수교육 하나뿐입니다.

등록기준 미달이 상대적 등록취소 사유라는 것은 제13단원 「지도·감독과 행정처분」에서 자세히 다룹니다. 여기서는 실무교육이 등록기준의 하나이므로 그 경로로 이어진다는 것만 확인해 두면 됩니다.