1개발행위허가

1개발행위허가

개발행위허가는 이 단원의 중심이고, 나머지 두 절이 모두 이 허가에 붙어 있습니다. 2절은 이 허가를 받아 한 개발행위의 결과를 다루고, 3절은 이 허가의 기준을 지역 단위로 미리 조절하는 제도입니다. 이 편이 다루는 17문항 가운데 9문항이 이 절에서 출제되었습니다.

이 절은 조문 순서대로가 아니라 하나의 개발행위가 밟는 순서대로 봅니다. 무엇이 허가 대상인지, 어떤 것은 허가를 받지 않아도 되는지, 신청부터 준공검사까지 어떤 절차를 밟는지, 허가권자가 무엇을 보고 허가하는지, 그리고 아예 허가를 막아 두는 제도의 순서입니다.

1-1법이 정한 것 — 허가를 받아야 하는 5가지

법 제56조 제1항은 §0-2에서 이미 읽었습니다. 그 조문에서 확인할 것을 정리합니다.

허가권자에 도지사와 국토교통부장관이 없다는 것이 이 조문의 첫 번째 확인 사항입니다.

두 번째는 제1항 단서입니다. 도시·군계획사업에 의한 행위는 개발행위허가를 받지 않습니다(§0-3). 괄호가 「다른 법률에 따라 도시·군계획사업을 의제한 사업을 포함한다」로 되어 있으므로, 다른 법률이 도시·군계획사업으로 의제한 사업도 함께 빠집니다.

세 번째는 각 호에 붙은 괄호입니다. 5개 호 가운데 2개에 예외 괄호가 달려 있고, 1개는 본문에서 지역을 한정합니다.

제5호는 괄호가 아니라 본문에서 지역을 한정합니다. 물건을 쌓아놓는 행위가 개발행위가 되는 곳은 녹지지역·관리지역·자연환경보전지역 3가지뿐이고, 농림지역은 여기에 들어가지 않습니다. 기간도 1개월 이상이어야 합니다.

1-2시행령이 채운 것 — 5개 호가 6가지로 나뉩니다

법 제56조 제1항은 「대통령령으로 정하는 행위」라고만 하고 끝납니다. 무엇이 개발행위인지를 실제로 정하는 것은 시행령 제51조입니다.

법의 5개 호가 시행령에서 6개 호가 됩니다. 법 제1호가 「건축물의 건축 또는 공작물의 설치」로 두 가지를 함께 담고 있는데, 시행령이 그것을 제1호와 제2호로 나누었기 때문입니다. 뒤에서 볼 준공검사(§1-8)는 법의 호 번호를 기준으로 정해지므로, 두 번호 체계가 다르다는 것을 확인해 두어야 합니다.

「경작을 위한 형질 변경」이 무엇인지도 시행령이 정합니다. 여기가 2013-86의 정답이 나온 곳입니다.

부정이 두 번 겹쳐 있어 한 번에 읽히지 않는 조문입니다. 순서대로 정리하면 3단계입니다.

• 1단계 — 조성이 끝난 농지에서 농작물 재배 등을 위해 하는 형질변경은 원칙적으로 허가를 받지 않습니다.
• 2단계 — 그러나 제1호부터 제4호까지에 해당하면 다시 허가 대상이 됩니다. 지목의 변경을 수반하면 제3호에 걸립니다.
• 3단계 — 다만 제3호가 괄호로 전과 답 사이의 변경을 빼 두었습니다. 그러므로 전을 답으로, 답을 전으로 바꾸는 지목변경을 수반하는 경작 목적의 형질변경은 제3호에 걸리지 않고, 다른 호에도 해당하지 않으면 허가 대상이 아닙니다.

1-3허가를 받지 않는 3가지 경로

허가를 받지 않고 개발행위를 할 수 있는 경우가 서로 다른 3개 조항에 흩어져 있습니다. 근거가 다르므로 뒤에 할 일도 다릅니다.

②는 허가가 면제되는 것이 아니라 다른 법률이 대신 규율하는 것입니다. 도시지역과 계획관리지역의 산림에서 하는 임도 설치와 사방사업은 「산림자원의 조성 및 관리에 관한 법률」과 「사방사업법」에 따르고, 보전관리지역·생산관리지역·농림지역·자연환경보전지역의 산림에서 하는 형질변경(농업·임업·어업을 목적으로 하는 것만 해당합니다)과 토석채취는 「산지관리법」에 따릅니다. 도시계획위원회의 심의는 따로 봅니다. 법 제59조 제1항은 다른 법률에 따라 인가·허가·승인 또는 협의를 하는 경우에도 심의를 거치게 합니다. 산림사업과 사방사업을 위한 개발행위를 심의에서 빼는 것은 같은 조 제2항 제7호입니다(§1-12).

③의 응급조치에만 신고 의무가 붙습니다. 재해복구나 재난수습은 먼저 하고 나서 1개월 이내에 허가권자에게 신고하여야 합니다. 제2호와 제3호에는 신고 의무가 없습니다.

제3호의 「경미한 행위」는 시행령 제53조가 6개 호로 정합니다. 건축물의 건축 · 공작물의 설치 · 토지의 형질변경 · 토석채취 · 토지분할 · 물건을 쌓아놓는 행위가 그 6개 호이고, 그 가운데 시험에 나온 것은 토지분할입니다.

1-4개발행위허가의 절차 — 신청에서 준공검사까지

여기까지가 「무엇이 허가 대상인가」였습니다. 이제 허가를 받아야 하는 행위라면 어떤 순서를 밟는지 봅니다. 조문이 제57조부터 제62조까지 흩어져 있어 순서대로 읽어서는 전체가 보이지 않습니다. 먼저 절차 전체를 표로 보고 각 단계를 나누어 봅니다.

②의 협의와 심의는 언제나 거치는 단계가 아닙니다. 관련 인·허가의 의제를 받으려는 경우에 협의를 하고(법 제61조), 시행령 제57조 제1항이 정한 형질변경과 토석채취에만 심의가 붙습니다(법 제59조 제1항). 거치는 경우에는 그 기간이 ③의 15일에서 빠집니다.

①의 신청서에서 확인할 것이 하나 있습니다.

제1항 두 번째 문장에 개발밀도관리구역이 나옵니다. 그 구역 안에서는 기반시설의 설치나 용지 확보에 관한 계획서를 제출하지 않습니다. 그 구역은 기반시설의 설치가 곤란한 지역에 지정할 수 있고, 그 안에서는 건폐율 또는 용적률을 강화하여 적용합니다(법 제66조 제1항 · 제2항). 개발밀도관리구역 자체는 제5단원 「기반시설과 도시·군계획시설」에서 다룹니다.

1-5처분기간 15일 — 심의·협의기간은 여기서 빠집니다

법 제57조 제2항은 「대통령령으로 정하는 기간」이라고만 합니다. 그 기간은 시행령에 있습니다.

이 조문에서 확인할 것은 괄호 안의 「제외한다」입니다. 심의나 협의를 거쳐야 하는 경우 그 기간은 15일에 들어가지 않습니다. 심의에 40일이 걸렸다면 허가권자에게 주어진 시간은 15일이 아니라 55일입니다.

1-6조건을 붙이려면 미리 신청자의 의견을 들어야 합니다

법 제57조 제4항은 허가권자가 조건을 붙여 허가할 수 있다고 정합니다. 붙일 수 있는 조건은 기반시설의 설치 또는 용지의 확보, 위해 방지, 환경오염 방지, 경관, 조경 등에 관한 조치입니다.

그리고 그 조건을 붙이려면 미리 신청자의 의견을 들어야 합니다(시행령 제54조 제2항). 법률에는 없고 시행령에만 있는 절차입니다.

1-7변경 — 경미한 변경은 통지, 그 밖의 변경은 변경허가

법 제56조 제2항은 허가받은 사항을 변경할 때에도 제1항을 준용한다고 합니다. 변경도 허가를 받으라는 뜻입니다. 다만 단서가 「대통령령으로 정하는 경미한 사항」을 빼고, 그 목록을 시행령이 정합니다.

제1호와 제2호 가목은 줄이는 쪽만 정합니다. 제1호는 사업기간을 단축하는 경우이고, 제2호 가목은 부지면적이나 건축물 연면적을 5퍼센트 범위에서 축소하는 경우입니다. 나목 · 다목 · 라목에는 방향의 한정이 없습니다. 라목이 가리키는 「건축법 시행령」 제12조 제3항에는 건축물의 동수나 층수를 변경하지 않으면서 변경되는 부분의 바닥면적 합계가 50제곱미터 이하인 경우(같은 항 제1호)처럼 면적이 늘어나는 변경도 들어 있습니다. 제1항 각 호 어디에도 해당하지 않는 변경은 변경허가를 받아야 합니다.

그리고 경미한 변경을 한 뒤에 하는 일은 신고가 아니라 통지입니다(제2항). 지체 없이 통지하여야 합니다.

1-8준공검사 — 어느 행위까지 받는가

개발행위를 마치면 준공검사를 받습니다. 다만 개발행위 전부가 대상은 아닙니다.

조문이 대상을 호 번호로 지정합니다 — 법 제56조 제1항 제1호부터 제3호까지입니다. 그 세 호에 담긴 행위를 펴 보면 이렇습니다.

• 호로 세면 3개이고 행위 이름으로 세면 4가지입니다. 제1호가 건축물의 건축과 공작물의 설치 두 가지를 함께 담고 있기 때문입니다(§1-2).
• 받지 않는 것은 토지 분할과 물건을 쌓아놓는 행위입니다. 법 제62조 제1항이 제1호부터 제3호까지만 들기 때문입니다.
• 단서의 면제는 제1호에만 붙습니다. 건축물의 건축에 대해 개발행위허가를 받은 자가 「건축법」 제22조의 사용승인을 받았다면 준공검사를 따로 받지 않습니다. 사용승인이 준공검사를 대신하는 것입니다.
• 시행규칙 제11조 제1항은 준공검사를 받는 개발행위로 공작물의 설치(「건축법」 제83조에 따라 설치되는 것은 제외) · 토지의 형질변경 · 토석채취를 들고, 건축물의 건축은 들지 않습니다. 시험은 법 제62조 제1항의 문언으로 냈습니다(2014-91 ⑤ · 2015-90 ① · 2022-42 ⑤ · 2024-47 ②).

1-9허가기준 — 법이 정한 5가지

허가권자는 무엇을 보고 허가할지 정해져 있습니다.

5가지를 짧게 부르면 규모 · 계획 부합 · 사업 지장 없음 · 주변환경 조화 · 기반시설 확보입니다. 「기준에 맞는 경우에만 … 하여야 한다」이므로 기준에 맞지 않으면 허가할 수 없습니다.

제2호에 성장관리계획이 들어 있는 것이 3절과의 연결입니다. 성장관리계획을 세워 둔 지역에서는 그 계획에 어긋나는 개발행위를 허가할 수 없습니다.

법 제58조 제3항은 세부 기준을 시행령에 넘기고, 시행령 제56조 제1항이 다시 별표 1의2로 넘깁니다. 별표는 3개 부분으로 되어 있습니다.

법 제58조 제1항의 5가지와 별표 1의2의 항목은 같은 기준 체계입니다. 법이 큰 제목을 들고 별표가 그 아래를 채웁니다. 예를 들어 「도시·군계획으로 경관계획이 수립되어 있는 경우에는 그에 적합할 것」은 별표 1의2의 「주변지역과의 관계」에 있고, 법 제58조 제1항 제4호의 주변환경·경관 조화를 구체화한 것입니다.

1-10시행령이 채운 것 — 용도지역별 개발행위의 규모

법 제58조 제1항 제1호는 「대통령령으로 정하는 개발행위의 규모」라고만 합니다. 그 면적이 시행령에 있습니다.

재는 대상은 토지의 형질변경 면적입니다. 건축물의 연면적이나 대지면적이 아닙니다.

• 녹지지역 3가지의 면적 기준이 같지 않습니다. 자연녹지지역과 생산녹지지역은 1만제곱미터이고 보전녹지지역만 5천제곱미터입니다.
• 가장 작은 면적이 적용되는 곳은 보전녹지지역과 자연환경보전지역으로 둘 다 5천제곱미터 미만입니다.
• 관리지역과 농림지역은 조례로 따로 정할 수 있습니다(단서). 다만 그 범위는 3만제곱미터 미만 안입니다.
• 제2항은 토지가 둘 이상의 용도지역에 걸치는 경우를 정합니다. 각 부분에 각 용도지역의 규모 규정을 적용하되, 총면적이 그중 규모가 가장 큰 용도지역의 규모를 넘을 수는 없습니다.

1-11규모 제한을 받지 않는 경우

법 제58조 제1항 제1호 단서가 「농어촌정비사업으로 이루어지는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우」를 규모 제한에서 빼고, 시행령이 그 목록을 정합니다.

제1호는 지구단위계획과 이어집니다. 지구단위계획으로 가구와 획지를 이미 정해 둔 범위 안에서 하는 형질변경이고, 기반시설이 이미 설치되었거나 형질변경과 동시에 설치되는 경우입니다. 제6단원 「지구단위계획」에서 배운 계획이 여기서 규모 제한을 푸는 근거가 됩니다.

제3호의 4가지는 초지조성 · 농지조성 · 영림 · 토석채취입니다.

생략한 제3호의2는 필지 단위의 형질변경으로, 배제를 받으려면 오히려 시·도도시계획위원회 등의 심의를 거쳐야 하는 경우입니다.

제5호가 넘긴 것은 시행규칙 제10조가 정합니다 — 폐염전을 육상 해수양식시설로 변경하는 경우와, 관리지역에서 1993년 12월 31일 이전에 설치된 공장을 요건을 갖추어 증설하는 경우입니다.

1-12용도지역에 따른 기준의 강화·완화, 그리고 심의의 면제

§0-5에서 본 시가화 용도 · 유보 용도 · 보전 용도가 여기서 쓰입니다.

완화가 가능한 것은 유보 용도뿐입니다. 보전 용도에서는 강화만 할 수 있습니다.

그 심의를 아예 거치지 않는 경우가 따로 있습니다.

7개 호 가운데 제2호와 제7호가 이 단원의 다른 내용과 이어집니다.

• 제2호가 3절과 이어집니다. 지구단위계획 또는 성장관리계획을 수립한 지역에서 하는 개발행위는 심의를 거치지 않습니다. 성장관리계획이 개발행위허가에 주는 두 번째 효과이고, 첫 번째는 법 제58조 제1항 제2호의 허가기준입니다.
• 제7호가 산림사업과 사방사업입니다. 2022-42 ①과 2023-41 ②가 이 호를 물었습니다. 법 제56조 제3항은 어느 법률에 따라 하는지를 정하고, 심의를 거치지 않는다는 것은 이 호가 정합니다.

1-13개발행위허가의 제한 — 5개 지역, 3년과 2년

지금까지는 하나의 신청을 심사하는 절차였습니다. 이와 달리 일정 지역에 대해 일정 기간 동안 허가 자체를 막아 두는 제도가 있습니다.

제한 대상은 5개 지역이고, 그 가운데 제3호부터 제5호까지만 연장할 수 있습니다.

• 제1호와 제2호는 연장할 수 없습니다. 자연환경이나 국가유산을 이유로 한 제한은 심의를 거쳐 3년까지만 할 수 있습니다.
• 연장이 되는 3가지는 계획을 세우는 중이거나 이미 구역이 지정된 곳입니다. 이 3가지는 연장할 때 심의를 거치지 않습니다(제1항 단서).
• 제한을 하려면 미리 고시하여야 합니다. 고시할 것은 제한지역 · 제한사유 · 제한대상행위 · 제한기간 4가지입니다(제2항).
• 제한할 사유가 없어지면 기간이 끝나기 전이라도 지체 없이 해제하여야 합니다(제3항). 해제할 때에도 해제지역과 해제시기를 고시하여야 합니다.

심의를 어느 위원회에서 하는지는 시행령이 정합니다. 국토교통부장관이 제한하려면 중앙도시계획위원회, 시·도지사나 시장·군수가 제한하려면 그 지방자치단체에 설치된 지방도시계획위원회의 심의를 거칩니다(시행령 제60조 제1항). 그리고 국토교통부장관이나 시·도지사가 제한하려는 경우에는 심의 전에 미리 관할 시장 또는 군수의 의견을 들어야 합니다(같은 조 제2항).

1-14이행보증금과 원상회복

이행보증금은 기반시설의 설치나 용지의 확보, 위해 방지, 환경오염 방지, 경관, 조경 등의 이행을 보증하기 위하여 예치하게 하는 돈입니다.

본문은 「예치하게 할 수 있다」이고 단서는 「그러하지 아니하다」입니다. 국가나 지방자치단체가 시행하는 개발행위에는 이행보증금을 예치하게 하지 않습니다. 공공기관 가운데 시행령 제59조 제5항의 기관과 조례로 정하는 공공단체가 시행하는 개발행위도 같습니다(단서 제2호 · 제3호).

허가를 받지 않고 개발행위를 하거나 허가 내용과 다르게 한 자에게는 원상회복을 명할 수 있고(제3항), 명령을 따르지 않으면 「행정대집행법」에 따라 대집행을 할 수 있습니다. 이때 든 비용에는 예치된 이행보증금을 쓸 수 있습니다(제4항).