1도시개발사업의 시행자와 대행

1도시개발사업의 시행자와 대행

구역이 지정되고 개발계획이 세워져도 그 사업을 실제로 할 자가 정해지지 않으면 사업은 시작되지 않습니다. 이 절은 누가 시행자가 될 수 있고, 누가 그것을 정하며, 정해진 시행자를 어떤 경우에 바꿀 수 있는지를 다룹니다. 그리고 시행자가 사업을 혼자 다 하지 않고 남에게 맡기는 3가지 방법(대행 · 위탁 · 신탁)까지 확인합니다. 23문항 중 9문항이 이 논점에서 출제되었습니다.

1-1시행자는 지정권자가 지정합니다

이 법은 시행자가 될 수 있는 자를 조문에 열거해 두고, 그중에서 지정권자가 고르게 합니다. 법 제11조 제1항이 그 열거이고, 이 단원에서 가장 많이 인용되는 조문입니다.

호의 번호는 제11호까지이지만 중간에 제9호의2가 있어 실제로는 12개 호입니다. 성격에 따라 3가지로 나누어 보면 이렇습니다.

이 조문에서 확인해 둘 것이 3가지입니다.

첫째, 지정하는 자는 지정권자입니다. 국토교통부장관이나 시장·군수·구청장이 따로 지정하는 것이 아니라, 그 구역을 지정한 자가 시행자도 지정합니다.

둘째, 국가도 지방자치단체도 시행자가 될 수 있습니다. 제1호가 「국가나 지방자치단체」를 맨 앞에 두고 있습니다. 국가는 시행자가 될 수 없다고 서술하면 이 호와 어긋납니다.

셋째, 단서가 원칙을 뒤집는 경우가 있습니다. 본문은 「각 호의 자 중에서」 고르라고 하지만, 전부 환지 방식이면 제5호와 제6호만 고를 수 있습니다. 이 단서가 §1-3의 내용입니다.

1-2공공기관과 정부출연기관은 시행령이 이름으로 열거합니다

법 제11조 제1항 제2호와 제3호는 「대통령령으로 정하는 공공기관」·「대통령령으로 정하는 정부출연기관」에서 끝납니다. 법률만 읽으면 어느 기관이 시행자가 될 수 있는지 알 수 없습니다. 시행령이 이름을 하나씩 적고 있습니다.

제1항은 제2호가 삭제되어 실제로 열거된 공공기관은 7개이고, 제2항의 정부출연기관은 2개입니다.

여기에 이름이 없는 기관은 시행자가 될 수 없습니다. 「대통령령으로 정하는 공공기관」이라는 문구를 보고 공공기관이면 모두 해당한다고 읽으면 틀립니다. 시행령이 개별 기관을 지목하는 방식으로 정하고 있기 때문입니다.

조건이 붙은 기관과 붙지 않은 기관을 뒤바꾸는 것이 이 소절의 함정입니다. 한국철도공사는 제1항 제6호의 공공기관이어서 사업의 종류를 묻지 않고 시행자가 될 수 있고, 국가철도공단은 제2항 제1호의 정부출연기관이어서 역세권개발사업일 때만 됩니다. 이름이 비슷하지만 서로 다른 호에 있습니다.

1-3전부 환지 방식이면 토지 소유자나 조합뿐입니다

법 제11조 제1항 단서와 제5호·제6호의 괄호가 시행 방식에 따라 시행자를 제한하고 있습니다. 12개 호 가운데 방식 제한이 붙은 것은 이 2개 호뿐입니다.

여기에 제1항 단서가 겹칩니다. 구역의 전부를 환지 방식으로 시행하는 경우에는 제5호의 토지 소유자나 제6호의 조합을 시행자로 지정합니다. 곧 전부 환지 방식이면 공공(제1호~제4호)도 민간 사업자(제7호~제11호)도 원칙적으로 시행자가 되지 못합니다.

정리하면 방식에 따라 이렇게 됩니다.

1-4원칙의 예외 — 지방자치단체등을 지정하는 3가지 경우

전부 환지 방식이면 토지 소유자나 조합을 지정한다는 것이 원칙이지만, 그들이 움직이지 않거나 다른 사업과 함께 해야 할 때가 있습니다. 법 제11조 제2항이 그 경우를 정하고 있습니다.

여기서 지정될 수 있는 것은 「지방자치단체등」이고, 그 범위도 시행령이 정합니다.

「지방자치단체등」은 4가지입니다 — 지방자치단체 · 한국토지주택공사 · 지방공사 · 시행령 제18조 제5항 제2호의 자(「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 신탁업자 중 「주식회사 등의 외부감사에 관한 법률」 제4조에 따른 외부감사의 대상이 되는 자)입니다.

국가는 이 4가지에 들어 있지 않습니다. 법 제11조 제1항 제1호에서는 국가와 지방자치단체가 한 호에 있었지만, 제2항의 예외 지정에서는 조문이 「지방자치단체나 대통령령으로 정하는 자」라고만 적었습니다. 시행령도 국가를 열거하지 않았습니다.

1-5시행자를 바꿀 수 있는 4가지 경우

시행자가 지정되었는데 사업이 진행되지 않으면 구역만 지정된 채로 남습니다. 그래서 법은 지정권자가 시행자를 바꿀 수 있는 경우를 정해 두었습니다.

제4호가 「대통령령으로 정하는 기간」에서 끊겨 있습니다. 그 기간은 시행령이 정합니다.

4가지 사유를 정리하면 이렇습니다. 제1호와 제4호에는 기간이 붙어 있고, 그 기간의 기산점이 서로 다릅니다.

「1년 이내」가 이 법에 두 번 나오고 기산점이 다릅니다. 하나는 방금 본 시행령 제24조이고, 다른 하나는 §1-4에서 확인한 시행령 제20조 제2항입니다. 앞의 것은 구역 지정의 고시일부터 세고 뒤의 것은 개발계획의 수립·고시일부터 셉니다. 두 조문 모두 연장 한도를 6개월로 정하고 있습니다.

1-6대행 — 누가 무엇을 맡길 수 있는가

시행자로 지정되었다고 해서 설계부터 분양까지 전부 직접 해야 하는 것은 아닙니다. 법은 공공 시행자가 사업의 일부를 민간에 맡길 수 있게 했습니다.

이 한 문장에 맡기는 자와 맡는 자와 범위가 함께 들어 있습니다.

무엇을 맡길 수 있는지는 시행령이 4가지로 정하고 있습니다.

대행할 수 있는 업무 4가지는 설계 · 공사 · 분양입니다. 실시설계는 설계 단계, 부지조성공사와 기반시설공사는 공사 단계, 조성된 토지의 분양은 마무리 단계입니다. 사업의 처음부터 끝까지가 아니라 각 단계의 실행 부분이 대행 대상입니다.

여기에 들어 있지 않은 것이 시행자의 재무 행위입니다. 토지상환채권을 발행하는 것은 시행자가 사업비를 마련하는 방법이고 시행령 제25조의2 제1항의 4가지에 없습니다.

대행개발사업자는 경쟁입찰로 선정합니다. 시행자가 임의로 고를 수 없고, 제2항이 정한 5가지 사항을 공고한 뒤에 뽑아야 합니다.

1-7위탁과 신탁 — 대행과 무엇이 다른가

사업의 일부를 남에게 맡기는 방법이 대행 말고도 2가지 더 있습니다. 법 제12조가 정하고 있고, 맡기는 자와 맡는 자가 대행과 반대입니다.

3가지를 나란히 놓으면 이렇습니다.

대행은 공공이 민간에게 맡기는 것이고, 위탁은 시행자가 공공에게 맡기는 것입니다. 방향이 반대입니다. 제1항의 「대통령령으로 정하는 공공시설」은 시행령 제26조 제1항이 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조 제6호의 기반시설로 정하고 있으므로, 도로와 공원의 건설도 위탁할 수 있습니다.

시행규정에는 조례가 걸립니다.

시행자가 지방자치단체의 장이면 시행규정을 조례로 정해야 합니다. 「정할 수 있다」가 아니라 「정하여야 한다」이므로 의무입니다.