2019 공인중개사법령 및 중개실무 37번
푼 결과는 회독과 진도표에 그대로 반영됩니다 — 중개사법 기출문제 풀기
37번
甲 소유의 X주택에 대하여 임차인 乙이 주택의 인도를 받고 2019. 6. 3. 10:00에 확정일자를 받으면서 주민등록을 마쳤다. 그런데 甲의 채권자 丙이 같은 날 16:00에, 다른 채권자 丁은 다음날 16:00에 X주택에 대해 근저당권설정등기를 마쳤다. 임차인 乙에게 개업공인중개사가 설명한 내용으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
- ① 丁이 근저당권을 실행하여 X주택이 경매로 매각된 경우, 乙은 매수인에 대하여 임차권으로 대항할 수 있다.
- ② 丙 또는 丁 누구든 근저당권을 실행하여 X주택이 경매로 매각된 경우, 매각으로 인하여 乙의 임차권은 소멸한다.
- ③ 乙은 X주택의 경매시 경매법원에 배당요구를 하면 丙과 丁보다 우선하여 보증금 전액을 배당받을 수 있다.
- ④ X주택이 경매로 매각된 후 乙이 우선변제권 행사로 보증금을 반환받기 위해서는 X주택을 먼저 법원에 인도하여야 한다.
- ⑤ X주택에 대해 乙이 집행권원을 얻어 강제경매를 신청하였더라도 우선변제권을 인정받기 위해서는 배당요구의 종기까지 별도로 배당요구를 하여야 한다.
정답·해설 보기종합 · 정답 해설
정답 ②
〈종합〉
대항요건(인도+전입)과 확정일자를 같은 날 갖춘 임차인과, 같은 날·다음날 근저당권을 설정한 채권자들 사이의 우선순위를 시간 기산 원리로 가려내는 사례형 문제다. 대항력이 대항요건 구비 다음 날 0시에 생긴다는 점을 적용하면 乙과 丙의 우열, 乙과 丁의 우열이 갈리는 것을 보여주려는 의도다.
- 乙의 대항력 발생시점을 계산한다 – 2019.6.3. 인도+전입이므로 익일인 6.4. 0시부터 대항력 발생
- 丙의 근저당권 등기시점(6.3. 16:00)과 비교 – 대항력 발생 전이므로 丙이 시간상 선순위
- 丁의 근저당권 등기시점(6.4. 16:00)과 비교 – 이미 대항력 발생 후이므로 乙이 丁보다 선순위
- 각 채권자 실행 시 매각으로 임차권이 소멸하는지, 우선변제 순위·인도 요건이 어떻게 되는지를 각 선지에 대입
〈정답 ②〉
丙과 丁 중 누가 경매를 신청하든 경매로 매각되면 乙의 임차권은 소멸한다. 丙의 근저당권(6.3. 16:00)이 乙의 대항력 발생(6.4. 0시)보다 앞서므로, 매각으로 丙의 근저당권이 소멸하면 그보다 뒤에 대항력을 갖춘 乙의 임차권도 함께 소멸한다(대법원 2000.2.11. 선고 99다59306 판결).
- 주임법 제3조의2 제2항 – 대항요건+확정일자를 갖춘 임차인은 환가대금에서 우선변제를 받을 권리가 있을 뿐, 그 권리는 매각절차 안에서 배당을 통해 실현되는 것이지 임차권 자체가 존속하는 것이 아님
- 경매로 부동산이 매각되면 그 위의 담보권·임차권 등 권리는 매수인이 인수하는 예외(최선순위 대항력 있는 임차권으로서 보증금이 전액 변제되지 않는 경우 등)를 빼면 소멸하는 것이 원칙
- 이 사안에서는 丙이 乙보다 시간상 선순위이므로 丙이 경매를 신청하면 乙은 매수인에게 대항할 수 없어 임차권이 소멸하고, 丁이 신청하는 경우도 매각으로 임차권이 소멸한다는 결론은 동일함
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