2024 공인중개사법령 및 중개실무 34번
푼 결과는 회독과 진도표에 그대로 반영됩니다 — 중개사법 기출문제 풀기
34번
개업공인중개사가 소유자 甲으로부터 X주택을 임차한 「주택임대차보호법」상 임차인 乙에게 임차권등기명령과 그에 따른 임차권등기에 대하여 설명한 내용으로 옳은 것을 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
ㄱㄴㄷㄹ
ㄱ. 법원의 임차권등기명령이 甲에게 송달되어야 임차권등기명령을 집행할 수 있다.
ㄴ. 乙이 임차권등기를 한 이후에 甲으로부터 X주택을 임차한 임차인은 최우선변제권을 가지지 못한다.
ㄷ. 乙이 임차권등기를 한 이후 대항요건을 상실하더라도, 乙은 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 잃지 않는다.
ㄹ. 乙이 임차권등기를 한 이후에는 이행지체에 빠진 甲의 보증금반환의무가 乙의 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 한다.
- ① ㄴ, ㄷ
- ② ㄱ, ㄴ, ㄹ
- ③ ㄱ, ㄷ, ㄹ
- ④ ㄴ, ㄷ, ㄹ
- ⑤ ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ
정답·해설 보기종합 · 정답 해설
정답 ④
〈종합〉
임차권등기명령 제도의 집행요건과 등기 후 효력(대항력·우선변제권 유지, 후순위 임차인의 최우선변제권 배제, 이행 순서)을 종합적으로 검증하는 보기 조합형 문항이다.
- ㄱ은 임차권등기명령 집행에 임대인 송달이 필요한지를 법 제3조의3 제3항(민사집행법 제292조 제3항 준용)으로 확인
- ㄴ·ㄷ은 법 제3조의3 제5항·제6항의 등기 후 효력 조문으로 대조
- ㄹ은 보증금반환의무와 말소의무의 이행 순서(선이행 여부)로 판단
〈정답 ④〉
임차권등기 이후 새로 임차한 자는 소액보증금 최우선변제권을 갖지 못하고(법 제3조의3 제6항), 등기 후 대항요건을 상실해도 이미 취득한 대항력·우선변제권은 그대로 유지되며(같은 조 제5항), 임대인의 보증금반환의무가 임차인의 등기말소의무보다 먼저 이행되어야 한다는 판례 법리가 모두 옳아 ㄴ·ㄷ·ㄹ이 정답이다.
- 법 제3조의3 제6항 — 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 자는 제8조 소액보증금 최우선변제를 받을 권리가 없음
- 법 제3조의3 제5항 단서 — 임차권등기 이전에 이미 대항력·우선변제권을 취득한 경우 그 등기 이후 대항요건(점유·전입)을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않음
- 임차권등기명령 제도의 취지상 임대인의 보증금반환의무와 임차인의 등기말소의무는 동시이행 관계가 아니라, 임대인의 반환의무가 선이행되어야 함(임대인이 이행지체에 빠진 경우 임차인은 등기말소를 먼저 할 의무 없음)(대법원 2005. 6. 9. 선고 2005다4529 판결)
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