1중개사무소 개설등록의 요건과 절차

1중개사무소 개설등록의 요건과 절차

앞 절에서 이 단원이 등록을 다룬다고 확인했습니다. 이 절은 그 등록을 처음부터 끝까지 따라갑니다. 누가 신청할 수 있고, 무엇을 갖춰야 하고, 무엇을 적어 내며, 언제 답을 받고, 등록증은 언제 나오는지가 순서대로 나옵니다. 13개년 동안 12문항이 나왔고, 2013·2014·2015·2017·2018·2022·2023·2024·2025년의 9개년에 걸쳐 있습니다.

1-1근거 조문 — 공인중개사법 제9조

등록에 관한 기본 규정은 제9조입니다. 세 개 항이 각각 다른 것을 정합니다. 누구에게 신청하는가(제1항), 누가 신청할 수 있는가(제2항), 기준은 어디에 있는가(제3항)입니다.

제1항은 「하여야 한다」이므로 의무입니다. 중개업을 하려면 반드시 등록을 해야 하고, 등록을 받는 곳은 국토교통부장관이나 시·도지사가 아니라 시장·군수 또는 구청장입니다. 이 법은 그 관청을 등록관청이라 부릅니다.

제3항이 기준을 대통령령에 넘겼습니다. 그래서 「무엇을 갖춰야 등록이 되는가」는 이 조문에 없고 시행령 제13조에 있습니다. 제1항이 절차를 국토교통부령에 넘겼으므로 「무엇을 적어 내고 언제 답을 받는가」도 이 조문에 없고 시행규칙 제4조·제5조에 있습니다. 법 한 조문에서 답이 끝나지 않는 것이 이 단원의 특징입니다.

세 법령이 등록의 어느 대목을 맡는지 먼저 봅니다.

1-2누가 신청할 수 있는가 — 두 부류와, 빠져 있는 한 사람

제9조 제2항을 다시 봅니다. 「공인중개사(소속공인중개사는 제외한다) 또는 법인이 아닌 자는 제1항에 따라 중개사무소의 개설등록을 신청할 수 없다」입니다. 문장이 부정형이라 뒤집어 읽어야 합니다. 신청할 수 있는 것은 공인중개사와 법인 두 부류이고, 공인중개사 중에서도 소속공인중개사는 빠집니다.

소속공인중개사는 제1단원 「총칙(목적·용어·중개대상물)」에서 확인한 대로 개업공인중개사에 소속된 공인중개사입니다. 자격을 가진 사람이므로 앞의 「공인중개사」에 들어갈 것 같지만, 조문이 괄호를 열어 명시적으로 제외했습니다. 소속을 유지한 채로는 자기 이름의 등록을 신청할 수 없다는 뜻입니다.

신청할 수 있는 사람과 없는 사람을 나란히 놓으면 이렇습니다.

2020-2 ④가 「법인 아닌 사단은 개설등록을 할 수 있다」로 나와 틀린 선지가 되었습니다. 법인격이 없으면 제9조 제2항의 「법인」에 들어가지 않습니다.

1-3공인중개사가 갖춰야 하는 것 2가지 — 시행령 제13조 제1항 제1호

법 제9조 제3항이 넘긴 기준이 시행령 제13조 제1항입니다. 제1호가 공인중개사(개인)의 기준이고, 제2호가 법인의 기준입니다. 여기서는 제1호를 보고, 제2호는 2절에서 봅니다.

2가지뿐입니다.

1. 실무교육을 받았을 것 — 법 제34조 제1항이 정한 실무교육입니다. 시·도지사가 실시하고, 등록신청일 전 1년 이내에 받아야 합니다. 중개보조원이 받는 직무교육이나, 실무교육을 받은 뒤 2년마다 받는 연수교육과는 다른 교육입니다.
2. 중개사무소를 확보할 것 — 어떤 건물이어야 하는지와 어떤 권리로 확보해야 하는지를 조문이 각각 정하고 있습니다.

건물의 조건은 「건축물대장에 기재된 건물」입니다. 괄호가 둘 붙어 있어 범위가 넓어지기도 하고 좁아지기도 합니다.

• 넓어지는 쪽 — 준공검사·준공인가·사용승인·사용검사 등을 받았으나 아직 건축물대장에 기재되기 전인 건물도 포함됩니다. 대장에 올라가는 데 시간이 걸리는 사정을 감안한 것입니다.
• 좁아지는 쪽 — 가설건축물대장에 기재된 건물은 제외됩니다. 「건축물대장」과 「가설건축물대장」은 이름이 비슷하지만 다른 장부이고, 뒤의 것은 사무소로 쓸 수 없습니다.

권리의 조건은 「소유·전세·임대차 또는 사용대차 등의 방법에 의하여 사용권을 확보」하는 것입니다. 소유권만 인정되는 것이 아니라 사용할 수 있는 권리이면 됩니다. 사용대차는 대가 없이 빌려 쓰는 계약이므로, 무상으로 빌린 사무실이어도 요건을 채웁니다.

조문에 없는 것도 확인해 둡니다. 사무소의 면적 하한은 어디에도 없습니다. 2013-7 ②가 「20㎡ 이상의 사무소 면적을 확보해야 한다」로, 2016-4 ①이 「100㎡ 이상의 중개사무소를 확보할 것」으로 나와 각각 틀린 선지가 되었습니다. 두 문항이 서로 다른 숫자를 썼다는 사실 자체가, 이 숫자가 조문에서 온 것이 아님을 보여 줍니다.

1-4다른 법률에 따라 중개업을 할 수 있는 경우 — 단서가 무엇을 빼 주는가

시행령 제13조 제1항에는 각 호 앞에 단서가 하나 붙어 있습니다. 위에서 인용한 제1항의 「다만, 다른 법률의 규정에 따라 부동산중개업을 할 수 있는 경우에는 다음 각 호의 기준을 적용하지 아니한다」가 그것입니다.

이 단서가 빼 주는 것은 각 호의 기준입니다. 실무교육·사무소 확보·자본금·임원 구성이 여기에 해당합니다. 어떤 법인이 이 단서에 해당하는지는 그 다른 법률이 그 법인에게 부동산중개업을 할 수 있게 해 두었는지로 정해집니다.

기출은 이 단서를 두 사람에게 대 보게 했습니다.

• 지역농업협동조합 — 「농업협동조합법」이 근거를 두 조문에 나누어 두었습니다. 제57조 제1항 제2호 바목이 지역농협의 사업으로 농지의 매매ㆍ임대차ㆍ교환의 중개를 들고, 같은 법 제12조 제1항이 조합의 사업에는 「공인중개사법」 제9조를 적용하지 아니한다고 정합니다. 그래서 지역농협은 개설등록 없이 그 중개를 하고, 등록을 하지 않으므로 등록기준도 적용될 일이 없습니다. 2013-7 ①이 「지역농업협동조합도 공인중개사법령에서 정한 개설등록기준을 갖추어야 한다」로 나와 틀린 선지가 되었고, 2015-13 ①은 「지역농업협동조합이 농지의 임대차에 관한 중개업무를 하려면 공인중개사법에 따라 중개사무소 개설등록을 해야 한다」로 나와 역시 틀린 선지가 되었습니다. 농협법이 준 것은 농지의 중개이므로, 지역농협이라고 해서 모든 부동산의 중개를 등록 없이 할 수 있는 것은 아닙니다.
• 변호사 — 「변호사법」에는 변호사가 부동산중개업을 할 수 있다는 근거가 없습니다. 그러므로 이 단서에 해당하지 않고, 원칙대로 이 법이 정한 기준을 갖춰 등록해야 합니다. 2013-7 ⑤가 그 내용을 옳은 진술로 물었고 그 문항의 정답이 되었습니다.

두 문항을 함께 보면 확인할 것이 분명해집니다. 다른 법률에 중개업의 근거가 있는지를 먼저 보고, 있으면 그 법률이 어디까지 정해 두었는지를 봅니다. 자격을 가진 전문직이라고 해서 당연히 이 단서에 들어가는 것이 아닙니다.

1-5무엇을 내는가 — 신청서와 첨부서류

갖출 것을 갖췄으면 신청을 합니다. 법 제9조 제1항이 「국토교통부령으로 정하는 바에 따라」로 넘겼으므로, 무엇을 내는지는 시행규칙에 있습니다.

신청서는 별지 제5호서식의 부동산중개사무소 개설등록신청서입니다. 첨부하는 서류는 4가지이고, 그중 제6호는 외국인이나 외국에 주된 영업소를 둔 법인만 해당합니다.

여기에 없는 것이 이 소절에서 확인할 것입니다. 시험이 반복해서 넣은 것은 공인중개사자격증 사본인데, 조문의 어느 호에도 없습니다. 없는 이유는 제1항 뒷문장에 있습니다. 등록관청이 자격증을 발급한 시·도지사에게 신청인의 공인중개사 자격 확인을 요청하여야 한다고 정해 두었기 때문입니다. 신청인이 자격증을 복사해 낼 일이 아니라 관청끼리 확인하는 일입니다. 2023-8 ①이 「공인중개사자격증 사본을 제출하여야 한다」로 나와 그 문항의 정답(틀린 것)이 되었습니다.

같은 문장이 법인 등기사항증명서와 건축물대장도 빼 놓았습니다. 등록관청이 「전자정부법」 제36조 제1항의 행정정보 공동이용으로 확인하도록 되어 있으므로 신청인이 낼 서류가 아닙니다. 다만 건축물대장에 아직 기재되지 않은 건물이라면 공동이용으로 확인할 것이 없으므로, 제5호 단서에 따라 기재가 지연되는 사유를 적은 서류를 함께 냅니다. 2023-8 ②가 그 내용을 옳은 진술로 물었습니다.

내는 것과 내지 않는 것을 정리하면 이렇습니다.

1-6등록관청은 무엇을 심사하는가 — 등록을 해 주지 않는 4가지

신청서를 받은 등록관청이 무엇을 보는지는 시행령이 정합니다. 조문의 문장 구조를 그대로 읽는 것이 중요합니다.

「~에 해당하는 경우를 제외하고는 개설등록을 해 주어야 한다」입니다. 등록관청이 마음대로 정하는 것이 아니라, 4가지 중 어느 하나에 걸리지 않으면 등록을 해 주어야 합니다. 등록은 관청이 은혜를 베푸는 인가가 아니라, 요건을 갖추면 받아 주어야 하는 제도입니다.

걸리는 4가지는 이 단원의 세 절과 그대로 대응합니다.

제2호가 결격사유를 여기로 끌어옵니다. 등록기준을 다 갖췄더라도 결격사유가 하나 있으면 등록이 거부됩니다. 3절의 17문항이 묻는 것이 바로 이 제2호가 끌어온 결격사유입니다.

1-77일 이내의 서면 통지와 종별의 구분

심사가 끝나면 등록관청이 답을 줍니다. 언제 어떤 방법으로 주는지는 시행규칙 제4조 제2항이 정합니다.

제2항이 정하는 것은 두 가지입니다.

1. 종별에 따라 구분하여 등록한다 — 법인인 개업공인중개사와 공인중개사인 개업공인중개사 두 가지입니다. 등록 자체가 이 구분을 달고 이루어집니다.
2. 신청을 받은 날부터 7일 이내에 서면으로 통지한다 — 기산점은 처분을 한 날이 아니라 등록신청을 받은 날입니다. 방법은 구두가 아니라 서면입니다.

제3항은 등록을 마친 뒤의 이야기입니다. 공인중개사인 개업공인중개사가 법인으로 바꾸는 것처럼 종별을 달리하여 업무를 하려면 등록신청서를 다시 제출해야 하고, 이때 종전의 등록증을 반납해야 합니다. 종별이 바뀌면 새 등록증이 나오므로 앞의 등록증은 효력을 잃기 때문입니다. 같은 항이 편의도 하나 두었습니다. 종전에 낸 서류 중 변동이 없는 것은 다시 내지 않아도 됩니다.

2013-6 ①이 이 두 가지를 한 문장에서 함께 바꿔 「개설등록을 신청받은 등록관청은 그 인가 여부를 신청일부터 14일 이내에 신청인에게 통보해야 한다」로 나와 틀린 선지가 되었습니다. 등록은 인가가 아니고, 기간은 7일입니다.

1-8보증을 확인한 뒤에 등록증을 교부한다

등록이 되면 등록증이 나옵니다. 그런데 등록과 등록증 교부 사이에 확인 절차가 하나 있습니다.

교부하는 것은 등록관청입니다. 법 제11조 제1항이 「국토교통부령으로 정하는 바에 따라」로 넘겼으므로 교부의 방법은 시행규칙에 있지만, 넘긴 것은 방법이지 주체가 아닙니다. 「국토교통부령」이라는 말이 조문에 있다고 해서 국토교통부장관이 교부하는 것이 아닙니다. 2013-6 ②가 「광역시장은 … 중개사무소등록증을 교부해야 한다」로, 2017-5 ③이 「국토교통부장관은 … 중개사무소등록증을 교부해야 한다」로 나와 각각 틀린 선지가 되었습니다.

시행규칙 제5조가 교부 앞뒤에 두 가지를 붙여 놓았습니다.

1. 보증을 설정했는지 확인한 후에 교부합니다(제1항). 여기서 보증은 시행령 제24조 제2항이 말하는 손해배상책임을 보장하기 위한 조치입니다. 개업공인중개사는 업무를 시작하기 전에 보증보험이나 공제에 가입하거나 공탁을 하고 그 증명서류를 갖춰 등록관청에 신고해야 합니다. 다만 같은 항 단서가 보증기관이 보증사실을 등록관청에 직접 통보한 경우에는 신고를 생략할 수 있다고 정해 두었습니다. 등록관청은 어느 쪽으로든 보증이 되어 있는지를 보고 등록증을 내줍니다.
2. 부동산중개사무소등록대장에 기록한 후에 교부합니다(제2항). 대장 기재가 교부보다 앞섭니다. 그 대장은 전자적 처리가 불가능한 특별한 사유가 없으면 전자적으로 작성·관리해야 합니다(제5항).

2017-5 ②가 「등록관청은 중개사무소등록증을 교부하기 전에 개설등록을 한 자가 손해배상책임을 보장하기 위한 조치(보증)를 하였는지 여부를 확인해야 한다」로 나와 그 문항의 정답(옳은 것)이 되었습니다.

1-9등록증의 재교부

등록증을 잃어버리거나 못 쓰게 되면 다시 받습니다. 법 제11조 제2항이 「제5조제3항의 규정은 중개사무소등록증의 재교부에 관하여 이를 준용한다」고 정해 두었습니다.

준용은 어떤 규정을 성질이 비슷한 다른 경우에 그에 맞게 바꾸어 적용하는 것입니다. 제5조 제3항은 자격증에 관한 규정이어서 「시·도지사에게 재교부를 신청할 수 있다」로 되어 있는데, 이것을 등록증에 준용하면 등록증을 교부한 등록관청에 신청하는 것이 됩니다. 조문을 글자 그대로 옮기는 것이 아니라 그 경우에 맞게 바꾸는 것이 준용이기 때문입니다.

신청서식과 또 하나의 재교부 사유는 시행규칙 제5조에 있습니다.

• 재교부 신청은 별지 제4호서식에 따릅니다(제3항).
• 기재사항이 변경되어 등록증을 다시 받으려는 경우에도 별지 제4호서식의 신청서에 이미 교부받은 등록증과 변경사항을 증명하는 서류를 첨부해 재교부를 신청합니다(제4항). 분실이나 훼손이 아니어도 재교부 절차를 쓴다는 뜻입니다.

자격증과 등록증을 나란히 놓으면 신청처가 달라집니다.

서식 번호가 같고 수수료의 근거도 같은데 신청처만 다릅니다. 2015-3 ③이 두 문서를 한 문장에 넣고 신청처를 「시·도지사」 하나로 적어 그 문항의 정답(틀린 것)이 되었습니다. 자격증 부분만 보면 맞는 문장이어서 그대로 넘기기 쉽습니다. 자격증의 교부와 재교부 자체는 제2단원 「공인중개사 제도」에서 다뤘습니다.