2025 부동산학개론 19번
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19번
부동산투자의 분석기법 중 할인현금수지분석법(DCF)에 해당하는 것을 모두 고른 것은?
ㄱ.순현재가치법
ㄴ.회수기간법
ㄷ.내부수익률법
ㄹ.승수법
ㅁ.수익성지수법
- ① ㄱ, ㄴ
- ② ㄱ, ㄷ, ㅁ
- ③ ㄱ, ㄹ, ㅁ
- ④ ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㅁ
- ⑤ ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㅁ
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정답 ②
이 문항의 단원 · 「부동산투자분석 및 기법」 → 기본서 읽기
〈종합〉
DCF 3기법(순현재가치법·내부수익률법·수익성지수법)과 비할인기법(회수기간법·승수법)을 구분할 수 있는지를 묻는 문항이다.
- 보기 각각이 미래 현금흐름을 현재가치로 할인하는 절차를 쓰는지 여부로 판별한다.
- 할인 절차가 있는 ㄱ·ㄷ·ㅁ을 DCF로, 할인 없이 단순 비교하는 ㄴ·ㄹ을 비할인기법으로 분류한다.
〈정답 ②〉
할인현금수지분석법(DCF)은 화폐의 시간가치를 반영해 미래 현금흐름을 현재가치로 할인하는 기법군으로, 여기 속하는 것은 순현재가치법·내부수익률법·수익성지수법 세 가지뿐이다.
- DCF는 장래 예상되는 현금유입·유출을 요구수익률로 할인하여 현재가치화한 뒤 투자타당성을 판단하는 기법군이다.
- 순현재가치법(ㄱ): 현금유입의 현재가치에서 현금유출의 현재가치를 뺀 값(NPV)이 0보다 크면 채택 — 요구수익률로 할인하므로 DCF에 해당.
- 내부수익률법(ㄷ): NPV를 0으로 만드는 할인율(IRR)을 구해 요구수익률과 비교하는 기법으로 현금흐름을 할인해 산출하므로 DCF에 해당.
- 수익성지수법(ㅁ): 현금유입의 현재가치를 현금유출의 현재가치로 나눈 값(PI)이 1보다 크면 채택 — 역시 현재가치 할인을 거치므로 DCF에 해당.
오답선지 해설2
- ㄴ ✕ 회수기간법은 투자금을 회수하는 데 걸리는 기간만 비교하는 기법으로, 화폐의 시간가치(할인)를 고려하지 않는 비할인기법이다.
- ㄹ ✕ 승수법은 지분투자액이나 순소득 대비 배수를 단순 비교하는 기법으로, 현금흐름을 현재가치로 할인하는 과정이 없는 비할인기법이다.
선지교정2틀린 선지를 바로잡은 문장
- ㄴ 회수기간법은 할인현금수지분석법에 해당하지 않는다.
- ㄹ 승수법은 할인현금수지분석법에 해당하지 않는다.
함정2
- 회수기간법·승수법을 DCF 계열로 착각하기 쉬운데, 이들은 화폐의 시간가치를 반영하지 않는 비할인기법이라 구분해야 한다.
- DCF는 NPV·IRR·PI 딱 세 가지뿐이라는 점을 기준점으로 삼으면 나머지 조합은 자동으로 걸러진다.
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