2025 부동산학개론 29번

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29번

다음 대상부동산의 순영업소득(NOI)은?(단, 연간 기준이며, 주어진 조건에 한함)

○건축연면적: 2,000m²○유효임대면적: 건축연면적의 80%○연평균임대료: 유효임대면적 m²당 6만원○평균공실률: 유효임대면적의 10%○영업경비: 유효총소득의 50%○연부채상환액: 1,000만원

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정답 ②

조건박스를 단계별로 대입해 가능총소득→유효총소득→순영업소득을 산출하는 계산형 문항이다. 연부채상환액을 조건에 끼워 넣어 NOI 산정에서 차감하도록 유도하는 게 이 문제의 핵심 함정이다.

유효임대면적 = 건축연면적 2,000m² × 80% = 1,600m²
가능총소득(PGI) = 1,600m² × 6만원 = 9,600만원
공실손실 = 공실면적 160m²(유효임대면적 1,600m²×10%) × 6만원 = 960만원(균일 임대료이므로 PGI의 10%와 결과 동일) → 유효총소득(EGI) = 9,600만원 − 960만원 = 8,640만원
영업경비 = EGI의 50% = 4,320만원 → NOI = EGI − 영업경비 = 4,320만원(연부채상환액은 차감하지 않음)

유효총소득 8,640만원에서 영업경비 50%인 4,320만원을 뺀 나머지 4,320만원이 순영업소득이다.

유효임대면적 = 2,000m² × 80% = 1,600m²
가능총소득 = 1,600m² × 6만원/m² = 9,600만원
공실률 10%를 적용한 유효총소득 = 9,600만원 × (1−0.1) = 8,640만원
영업경비 = 유효총소득의 50% = 8,640만원 × 0.5 = 4,320만원
순영업소득(NOI) = 유효총소득 − 영업경비 = 8,640만원 − 4,320만원 = 4,320만원(연부채상환액 1,000만원은 NOI 산정과 무관하므로 차감하지 않음)

오답선지 해설1

함정2

연부채상환액을 조건으로 끼워 넣어 NOI에서 차감하도록 유도하지만, NOI는 부채서비스 이전 소득이므로 부채상환액은 무시해야 한다(부채상환액은 세전현금흐름 계산에서만 차감).
공실률·영업경비율이 각각 어느 기준인지 헷갈리기 쉽다 — 이 문제의 공실률 10%는 유효임대면적(면적) 기준으로 주어졌으나 임대료가 균일해 가능총소득의 10% 차감과 결과가 같고, 영업경비율 50%는 유효총소득 기준으로 적용해야 한다.

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