2025 부동산학개론 27번

풀이 결과는 회독과 진도표에 그대로 반영됩니다 — 부동산학개론 기출문제 풀기

27번

다음은 甲의 부동산 임대사업의 1년간 운영수지에 관한 내용이다. 甲의 1년간 자기자본수익률은?(단, 주어진 조건에 한함)

○기간 초 부동산 매입가격: 8억원○대출비율: 80%○1년간 부동산가격 상승률: 연 5%○매입 1년 후 부동산을 처분함○순영업소득(NOI): 연 4,000만원(기간 말 발생)○대출조건: 이자율 연 5%, 대출기간 1년, 원리금은 만기시 일시 상환함

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정답 ③

레버리지를 활용한 부동산 투자에서 1년 뒤 처분을 전제로 자기자본수익률을 구하는 계산형 문제다. 대출비율로 자기자본과 대출금을 나누고, 순영업소득·자본이득·대출이자를 모두 반영한 분자를 자기자본으로 나누는 표준 공식을 적용하면 된다.

분자(순영업소득+자본이득−대출이자) 4,800만원을 자기자본 1억 6,000만원으로 나누면 자기자본수익률은 30%다.

오답선지 해설1

② ― 대출이자를 대출금 6억 4,000만원이 아닌 매입가격 8억원 전체에 곱해 4,000만원으로 과대산정하면 (4,000만원+4,000만원−4,000만원)÷1억 6,000만원=25%가 나온다. ②는 이 오산 경로에 대응하는 값이다.

함정3

자본이득(가격상승분)을 분자에 반영하지 않고 NOI와 대출이자만으로 계산하면 실제와 다른 수익률이 나온다 — 처분을 전제로 한 문제라면 가격상승률×매입가격을 반드시 분자에 더해야 한다.
대출이자는 대출금(매입가격×대출비율)에 이자율을 곱해야 하는데, 매입가격 전체에 이자율을 곱하는 실수를 하면 이자가 과대산정되어 분자가 작아진다 — ②(25%)가 바로 이 경로의 값이다.
자기자본은 매입가격의 20%인 1억 6,000만원이다 — 단위(만원/억원)를 착각해 1,600만원으로 계산하면 분모가 10분의 1로 줄어 결과값이 크게 왜곡된다.

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