2025 부동산학개론 37번
푼 결과는 회독과 진도표에 그대로 반영됩니다 — 부동산학개론 기출문제 풀기
37번
다음 자료를 활용하여 공시지가기준법으로 산정한 대상토지의 단위면적(㎡)당 시산가액은?(단, 주어진 조건에 한함)
○ 대상토지 현황
- 소재지: A시 B구 C동 123번지
- 용도지역: 제2종일반주거지역
- 이용상황: 상업용
○ 기준시점: 2025.10.25.
○ 비교표준지
- 소재지: A시 B구 C동 135번지
- 용도지역: 제2종일반주거지역
- 이용상황: 상업용
- 2025.01.01. 기준 공시지가: 5,000,000원/㎡
○ 지가변동률(A시 B구, 2025.01.01.~2025.10.25.)
- 주거지역 5% 상승
- 상업지역 10% 상승
○ 지역요인: 비교표준지와 대상토지는 인근지역에 위치하여 지역요인 동일함
○ 개별요인: 대상토지는 비교표준지에 비해 가로조건 5% 열세하고, 획지조건 8% 우세하며, 다른 조건은 동일함
○ 그 밖의 요인 보정: 대상토지 인근지역의 가치형성요인이 유사한 정상적인 거래사례 및 평가사례 등을 고려하여 그 밖의 요인으로 60% 증액 보정함
○ 상승식으로 계산할 것
- ① 5,386,500원
- ② 5,643,000원
- ③ 8,400,000원
- ④ 8,618,400원
- ⑤ 9,028,800원
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정답 ④
〈종합〉
공시지가기준법으로 단위면적당 시산가액을 계산하는 문항이다. 비교표준지 공시지가에 시점수정·지역요인·개별요인·그 밖의 요인 보정을 상승식으로 순서대로 곱해 나가는 절차를 정확히 적용할 수 있는지를 묻는다.
- 시점수정률은 대상토지의 용도지역(제2종일반주거지역)을 기준으로 지가변동률을 선택 — 주거지역 5% 상승 → 1.05
- 지역요인은 동일하므로 배율 1.0으로 처리
- 개별요인은 가로조건 열세(0.95)와 획지조건 우세(1.08)를 곱함
- 그 밖의 요인 보정치 1.60을 마지막에 곱해 최종 시산가액 산출
〈정답 ④〉
공시지가 5,000,000원에 시점수정치 1.05, 개별요인 0.95×1.08, 그 밖의 요인 보정치 1.60을 순서대로 곱하면 8,618,400원이 나온다.
- 시점수정: 지가변동률은 대상토지의 용도지역을 기준으로 적용하므로 제2종일반주거지역의 주거지역 지가변동률 5% 적용 → 1.05 (이용상황인 '상업용'은 개별요인 비교의 대상일 뿐 시점수정 기준이 아님)
- 지역요인: 인근지역으로 동일하므로 1.0
- 개별요인: 가로조건 5% 열세 → 0.95, 획지조건 8% 우세 → 1.08, 두 요인을 곱해 0.95×1.08=1.026
- 그 밖의 요인 보정: 60% 증액 → 1.60
- 시산가액 = 5,000,000 × 1.05 × 1.0 × 1.026 × 1.60 = 8,618,400원
오답선지 해설2
- ③ ― 개별요인 비교치(가로조건 열세 0.95×획지조건 우세 1.08=1.026)를 빠뜨리면 5,000,000×1.05×1.60=8,400,000원으로 정확히 ③이 나온다. 참고로 그 밖의 요인 보정(1.60)을 빠뜨리면 5,000,000×1.05×1.026=5,386,500원으로 ①이 나온다.
- ⑤ ― 시점수정률을 대상토지의 이용상황(상업지역 10%)으로 잘못 적용하면 5,000,000×1.10×1.026×1.60=9,028,800원으로 정확히 ⑤가 나온다.
함정3
- 시점수정률을 대상토지의 이용상황(상업지역 10%)으로 잘못 적용하기 쉽다 — 지가변동률은 용도지역 기준이므로 주거지역 지가변동률 5%를 써야 한다. ⑤(9,028,800원)가 바로 이 오적용 경로의 값이다.
- 가로조건 '열세'(0.95)를 우세(1.05)로 뒤집어 곱하면 5,000,000×1.05×1.05×1.08×1.60=9,525,600원처럼 선지에 없는 값이 나온다 — 열세는 (1−율), 우세는 (1+율)임을 확인해야 한다.
- 그 밖의 요인 보정치를 곱하는 단계를 빠뜨리면 값이 작게 나온다.
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