2025 부동산학개론 39번
푼 결과는 회독과 진도표에 그대로 반영됩니다 — 부동산학개론 기출문제 풀기
39번
다음 자료를 활용하여 원가법으로 산정한 대상건물의 시산가액은?(단, 주어진 조건에 한함)
○ 대상건물 현황: 철근콘크리트조, 단독주택, 연면적 200㎡
○ 기준시점: 2025.10.25.
○ 사용승인시점: 2019.10.25.
○ 사용승인시점의 신축공사비: 1,400,000원/㎡
(신축공사비는 적정함)
○ 건축비지수(건설공사비지수)
- 사용승인시점: 100
- 기준시점: 125
○ 경제적 내용연수: 50년
○ 감가수정방법: 정액법
○ 내용연수 만료 시 잔존가치 없음
- ① 246,400,000원
- ② 274,400,000원
- ③ 308,000,000원
- ④ 329,000,000원
- ⑤ 350,000,000원
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정답 ③
〈종합〉
원가법으로 건물의 시산가액을 구하는 순수 계산 문항으로, 건축비지수를 이용한 재조달원가 보정과 정액법 감가수정을 정확히 적용하는지를 본다.
- 신축공사비×연면적으로 사용승인시점 공사비 총액을 구한다
- 건축비지수 비율(기준시점÷사용승인시점)을 곱해 기준시점 재조달원가로 보정한다
- 사용승인시점부터 기준시점까지의 경과연수를 산정한다
- 정액법 공식으로 매년감가액과 감가누계액을 구해 재조달원가에서 차감한다
〈정답 ③〉
신축공사비를 건축비지수로 기준시점 재조달원가로 보정한 뒤, 경과연수 6년에 대한 정액법 감가누계액을 빼면 308,000,000원이 나온다.
- 재조달원가=신축공사비(1,400,000원/㎡)×연면적 200㎡×지수보정(125/100)=280,000,000원×1.25=350,000,000원
- 경과연수=사용승인시점(2019.10.25.)~기준시점(2025.10.25.)=6년
- 매년감가액=재조달원가×(1-잔가율)÷경제적 내용연수=350,000,000원×(1-0)÷50년=7,000,000원(잔존가치 없으므로 잔가율 0)
- 감가누계액=매년감가액×경과연수=7,000,000원×6년=42,000,000원
- 적산가액(시산가액)=재조달원가-감가누계액=350,000,000원-42,000,000원=308,000,000원
오답선지 해설1
- ⑤ ― 신축공사비 350,000,000원(지수보정만 반영한 재조달원가)을 감가수정 없이 그대로 시산가액으로 오인하면 나오는 값이다.
함정2
- 건축비지수 보정을 빠뜨리고 신축공사비 총액(280,000,000원)을 곧바로 재조달원가로 쓰면 감가누계액 계산 자체가 틀어진다 — 반드시 (125/100) 배율을 먼저 곱해야 한다.
- 경과연수를 잘못 세는 경우가 흔하다. 사용승인시점 2019.10.25.부터 기준시점 2025.10.25.까지는 정확히 6년이다.
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