2025 공인중개사법령 및 중개실무 13번
푼 결과는 회독과 진도표에 그대로 반영됩니다 — 중개사법 기출문제 풀기
13번
공인중개사법령상 개업공인중개사의 중개보수에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
- ① 주택(부속토지 포함)의 중개에 대한 보수는 국토교통부령으로 정하는 범위 안에서 시·도의 조례로 정한다.
- ② 중개대상물인 건축물 중 주택의 면적이 2분의 1미만인 경우에는 주택 외의 중개대상물에 대한 중개보수 규정을 적용한다.
- ③ 주택 외의 중개대상물의 소재지와 중개사무소의 소재지가 다른 경우 중개사무소의 소재지를 관할하는 시·도의 조례에서 정한 기준에 따라 중개보수를 받아야 한다.
- ④ 거래금액의 계산에 있어 동일한 중개대상물에 대하여 동일 당사자간에 매매를 포함한 둘 이상의 거래가 동일 기회에 이루어지는 경우 매매계약에 관한 거래금액만을 적용한다.
- ⑤ 아파트 분양권의 매매를 중개한 경우 당사자가 거래 당시 수수하게 되는 총 대금을 거래금액으로 보아야 한다.
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정답 ③
〈종합〉
중개보수의 한도 규율체계(주택 조례/오피스텔 별표/주택 외 0.9%)와 거래금액 산정방식(임대차 환산, 복합거래, 분양권)을 종합적으로 묻는 문항이다. 특히 소재지 불일치 조항(시행규칙 제20조 제3항)이 주택 보수·실비에만 적용된다는 적용 범위가 핵심 함정이다.
- 각 선지를 시행규칙 제20조의 해당 항과 1:1 대응시켜 문구를 대조한다
- ③은 소재지 불일치 조항(제20조 제3항)이 '제1항 및 제2항의 경우'(주택 보수·실비)에만 적용된다는 점이 쟁점이므로 조문 원문과 직접 비교한다
- 나머지 선지는 거래금액 계산 규정(제20조 제5항, 제6항)의 문구와 대조해 옳고 그름을 가른다
〈정답 ③〉
주택 외의 중개대상물에 대한 중개보수는 시·도의 조례가 아니라 국토교통부령으로 정한다. 중개사무소 소재지 조례를 따르는 소재지 불일치 조항은 주택 중개보수와 실비(시행규칙 제20조 제1항·제2항)에만 적용되는 규정이므로, 주택 외 중개대상물에 조례 기준을 적용한 ③이 틀린 서술이다.
- 법 제32조 제4항 후단: 주택 외의 중개대상물의 중개에 대한 보수는 국토교통부령으로 정한다(조례 위임은 주택 보수·실비에 한정)
- 시행규칙 제20조 제3항은 '제1항 및 제2항의 경우에' 적용된다고 명시 — 소재지 불일치 시 중개사무소 소재지 조례를 따르는 것은 주택 보수·실비에만 해당한다
- 주택 외 보수는 시행규칙 제20조 제4항에 따라 오피스텔(요건 충족)은 별표 2 요율, 그 외는 거래금액의 1천분의 9 이내에서 협의로 결정한다
오답선지 해설4
- ① ○ 공인중개사법 제32조 제4항은 주택(부속토지 포함)의 중개보수를 국토교통부령이 정하는 범위 안에서 시·도 조례로 정하도록 규정한다. 조문 그대로다.
- ② ○ 시행규칙 제20조 제6항에 따라 건축물 중 주택 면적이 1/2 이상이면 주택 규정(제1항), 1/2 미만이면 주택 외 규정(제4항)을 적용한다. 미만이면 주택 외 규정을 쓴다는 서술이 조문과 일치한다.
- ④ ○ 시행규칙 제20조 제5항 제3호는 동일 대상물에 대해 동일 당사자간 매매를 포함한 둘 이상의 거래가 동일 기회에 이루어지면 매매계약에 관한 거래금액만 적용하도록 정한다.
- ⑤ ○ 분양권 매매를 중개한 경우 거래금액은 총 분양대금 전액이 아니라 거래 당시 당사자가 실제 수수하게 되는 총 대금(계약금·기납부 중도금·프리미엄 등의 합)을 기준으로 한다(대법원 2005. 5. 27. 선고 2004도62 판결).
선지교정1틀린 선지를 바로잡은 문장
- ③ 주택 외의 중개대상물의
소재지와 중개사무소의 소재지가 다른경우중개사무소의소재지를관할하는시·도의조례에서정한기준에 따라중개보수를받아야 한다.
함정3
- 소재지 불일치 조항(시행규칙 제20조 제3항)을 모든 중개대상물에 적용되는 규정으로 착각하기 쉽다 — '제1항 및 제2항의 경우'로 한정되어 주택 보수·실비에만 적용되고, 주택 외 보수는 국토교통부령(규칙 제20조 제4항)이 기준이다
- 분양권 거래금액을 총 분양대금 전액으로 오인하기 쉽다 — 거래 당시 실제 수수하는 총 대금이 기준이다
- 주택 면적 1/2 기준을 반대로 외우면 ②를 틀리게 판단하게 된다 — 1/2 이상은 주택 규정, 미만은 주택 외 규정
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