2016 부동산학개론 19번

푼 결과는 회독과 진도표에 그대로 반영됩니다 — 부동산학개론 기출문제 풀기

19번

부동산투자의 레버리지효과에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?(단, 주어진 조건에 한함)

ㄱ. 타인자본의 이용으로 레버리지를 활용하면 위험이 감소된다.

ㄴ. 부채비율이 50%, 총자본수익률(또는 종합수익률)이 10%, 저당수익률이 8%라면 자기자본수익률은 12%이다.

ㄷ. 부(-)의 레버리지효과가 발생할 경우 부채비율을 낮추어서 정(+)의 레버리지효과로 전환할 수 있다.

ㄹ. 총자본수익률과 저당수익률이 동일한 경우 부채비율의 변화는 자기자본수익률에 영향을 미치지 못한다.

정답·해설 보기종합 · 정답 해설

정답 전원정답전원정답 처리 문항

레버리지효과의 방향(정·부·중립)이 총자본수익률과 저당수익률의 대소로 결정된다는 원칙과, 부채 활용이 위험을 어떻게 바꾸는지를 묻는 이론+계산 혼합형 문항이다. ㄴ의 '부채비율 50%' 해석이 갈리고 ㄷ의 서술에도 문제가 있어 ①~⑤ 전 항목이 정답으로 처리됐다.

ㄱ은 레버리지가 자기자본수익률의 변동폭을 키워 위험을 오히려 증가시킨다는 원칙으로 판단한다
ㄴ은 '부채비율 50%'의 해석에 따라 계산이 갈린다 — 부채비율(타인자본/자기자본)로 읽으면 자기자본 100·타인자본 50에서 (15-4)/100=11%, 대부비율(타인자본/총자본)로 읽으면 자기자본 50·타인자본 50에서 (10-4)/50=12%다
ㄷ·ㄹ은 총자본수익률과 저당수익률의 대소관계가 레버리지 방향을 결정한다는 원칙에 대입해 판단한다

ㄴ은 '부채비율 50%'의 해석에 따라 11%와 12%로 계산이 갈리고 ㄷ도 원칙상 옳다고 보기 어려워, 옳은 것의 조합이 하나로 확정되지 않아 ①~⑤ 모든 조합이 정답으로 처리됐다.

'부채비율 50%'를 부채비율(타인자본/자기자본=50%)로 읽으면 자기자본 100·타인자본 50, 총자본 150이 되어 총소득은 15(150의 10%), 이자는 4(50의 8%)다
이 해석에서는 자기자본수익률이 (15-4)/100=11%가 되어 ㄴ의 12%와 맞지 않지만, '부채비율 50%'를 대부비율(타인자본/총자본=50%)로 읽으면 자기자본 50·타인자본 50이 되어 (10-4)/50=12%로 ㄴ이 옳게 된다 — 해석에 따라 정오가 뒤집힌다
부(-)의 레버리지(총자본수익률<저당수익률)를 정(+)으로 바꾸는 것은 저당수익률 인하나 총자본수익률 상승이지, 부채비율을 낮추는 것만으로는 대소관계가 바뀌지 않으므로 ㄷ도 옳은 서술로 보기 어렵다
ㄴ의 해석 갈림과 ㄷ의 서술 문제가 겹쳐 '옳은 것'의 조합이 하나로 확정되지 않는다 — 이것이 전 항목 정답 처리의 실질적 이유다

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