2025 부동산공법 66번
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66번
주택법령상 분양가상한제가 적용되는 토지임대부 분양주택에 관한 설명으로 옳은 것은?
- ① 토지임대부 분양주택 입주자의 거주의무기간은 10년이다.
- ② 토지임대부 분양주택의 건축물의 공용부분·부속건물 및 복리시설은 토지임대부 분양주택 건설사업을 시행하는 자와 분양받은 자들이 공유한다.
- ③ 토지임대부 분양주택의 분양가격은 건축비로 구성한다.
- ④ 토지임대부 분양주택의 입주자는 해당 주택의 최초 입주가능일부터 3년 이내에 입주하여야 한다.
- ⑤ 토지임대부 분양주택의 토지에 대한 임대차기간은 50년 이내로 한다.
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정답 ③
〈종합〉
토지임대부 분양주택의 개념적 특징(택지비 없는 건축비 분양가)과 임대차 관련 수치(40년, 75%)를 정확히 아는지 묻는 이론 문항이다.
- 선지별로 토지임대부 분양주택의 핵심 구조(토지는 시행자 소유, 건물만 분양)를 기준으로 판단
- 분양가격 구성 요소가 건축비만인지 확인
- 임대차기간·갱신요건 등 수치 오답을 정확한 수치와 대조
〈정답 ③〉
토지임대부 분양주택은 토지 소유권은 사업시행자가 그대로 보유하고 건축물 소유권만 분양하는 방식이라, 분양가격에 택지비가 들어가지 않고 건축비만으로 구성된다.
- 토지임대부 분양주택은 토지소유권을 사업시행자가 보유한 채 건축물·복리시설의 소유권만 분양받는 자에게 이전하는 구조다.
- 이 때문에 분양가격을 산정할 때 택지비를 넣지 않고 건축비만으로 구성한다 — 이게 이 제도가 분양가를 낮추는 핵심 장치다.
오답선지 해설4
- ① ✕ 토지임대부 분양주택의 거주의무기간은 5년이다(시행령 제60조의2 제1항 제4호). 10년은 다른 제도(예: 공공택지 전매제한 등)의 수치를 끌어온 오답이다.
- ② ✕ 건축물의 공용부분·부속건물·복리시설은 사업시행자가 아니라 분양받은 자들끼리 공유한다. 토지 소유권만 시행자에게 남고 건물은 순수하게 분양자들의 소유·공유 대상이다.
- ④ ✕ 법 제57조의2 제1항은 거주의무자에게 최초 입주가능일부터 3년 이내에 입주할 것을 요구하면서, 괄호에서 토지임대부 분양주택은 '최초 입주가능일'에 입주하도록 따로 정한다. 따라서 3년 이내가 아니라 최초 입주가능일에 입주하여야 하므로 틀린 서술이다.
- ⑤ ✕ 토지 임대차기간은 50년이 아니라 40년 이내다. 소유자 75% 이상이 갱신을 청구하면 40년 범위에서 다시 갱신할 수 있다.
선지교정4틀린 선지를 바로잡은 문장
- ① 토지임대부 분양주택 입주자의 거주의무기간은
10년이다. - ② 토지임대부 분양주택의 건축물의 공용부분·부속건물 및 복리시설은
토지임대부 분양주택 건설사업을 시행하는 자와분양받은 자들이 공유한다. - ④ 토지임대부 분양주택의 입주자는 해당 주택의 최초
입주가능일부터 3년 이내에입주하여야 한다. - ⑤ 토지임대부 분양주택의 토지에 대한 임대차기간은
50년이내로 한다.
함정3
- 임대차기간 40년을 50년으로 바꾼 수치 함정 — 갱신 시에도 40년 범위 내라는 점과 헷갈리지 말 것
- 분양가격 구성을 건축비+택지비로 오인하는 함정 — 토지임대부는 택지비를 제외하고 건축비만으로 구성
- 공용부분·복리시설의 공유 주체를 사업시행자로 오인하는 함정 — 분양받은 자들끼리의 공유임
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