2025 민법 및 민사특별법 73번

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73번

甲이 건물소유를 목적으로 乙로부터 乙 소유의 X토지를 기간의 정함 없이 임차하는 계약을 체결하고 그 지상에 Y건물을 신축한 후, 그 임대차계약이 乙의 해지통고로 종료되었다. 이에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)

ㄱ. Y건물이 무허가건물이라면 원칙적으로 지상물매수청구의 대상이 될 수 없다.

ㄴ. 甲은 계약갱신청구를 하지 않으면 지상물매수청구권을 행사할 수 없다.

ㄷ. 甲과 乙이 임대차 종료 전에 지상물매수청구의 대상인 Y건물을 철거하기로 한 약정은 특별한 사정이 없는 한 무효이다.

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정답 ②

기간을 정하지 않은 토지임대차가 임대인의 해지통고로 종료된 사안을 소재로, 지상물매수청구권의 행사요건·대상·배제약정 효력을 종합적으로 묻는 문항이다.

임대차 종료 전에 지상물매수청구권의 대상이 되는 건물을 철거하기로 한 약정은 임차인에게 불리한 특약이라 원칙적으로 무효다.

제643조·제283조가 인정하는 지상물매수청구권은 제652조 강행규정이 보호하는 임차인의 권리
이를 사전에 배제·제한하는 철거약정은 임차인에게 불리한 약정 → 특별한 사정이 없으면 무효(대법원 1993. 7. 27. 선고 93다6386 판결)
건물을 없애기로 한 약정은 실질적으로 매수청구권 행사 기회를 박탈하는 것이어서 강행규정 위반(대법원 1993. 7. 27. 선고 93다6386 판결)

오답선지 해설2

ㄱ ✕ 매수청구권의 대상은 건물이 적법한 허가를 받았는지와 무관하다. 무허가건물이라도 특별한 사정이 없으면 매수청구의 대상이 된다(대법원 1997. 12. 23. 선고 97다37753 판결).
ㄴ ✕ 갱신청구는 기간만료로 종료되는 경우에 요구되는 절차다. 이 사안처럼 기간을 정하지 않은 임대차가 임대인의 해지통고로 종료된 경우에는 갱신청구 절차 없이 곧바로 매수청구권을 행사할 수 있다(대법원 1995. 7. 11. 선고 94다34265 전원합의체 판결).

선지교정2틀린 선지를 바로잡은 문장

함정2

기간만료 시의 갱신청구 요건을 해지통고로 종료된 사안에도 그대로 적용하려는 실수 — 해지통고 종료 시엔 갱신청구 없이 즉시 매수청구 가능하다는 점을 구분해야 한다(대법원 1995. 7. 11. 선고 94다34265 전원합의체 판결).
건물이 무허가라는 사정을 매수청구권 배제 사유로 오해하는 함정 — 적법한 건축허가 여부는 특별한 사정이 없으면 매수청구 대상성과 무관하다(대법원 1997. 12. 23. 선고 97다37753 판결).

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