2025 민법 및 민사특별법 77번
푼 결과는 회독과 진도표에 그대로 반영됩니다 — 민법 기출문제 풀기
77번
甲은 2024. 5. 1. 乙에게 1억 원을 변제기는 1년 후, 이자는 연 5%로 정하여 대여하면서 그 대여금채권과 乙에 대한 물품대금채권 1억 원을 담보하기 위해 가등기담보계약을 체결하고, 이를 위해 乙 소유의 X토지(계약 당시 시가 2억 원)에 甲 명의로 가등기를 마쳤다. 그 후 乙은 변제기가 지난 2025. 5. 7. 양 채권 중 물품대금채무만 甲에게 전액 변제하였다. 이에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
ㄱ. 甲과 乙의 가등기담보계약에는 가등기담보 등에 관한 법률이 적용된다.
ㄴ. 甲이 청산절차를 거쳐 X토지에 관하여 소유권이전의 본등기를 마친 경우, 본등기를 위해 지출한 절차비용은 청산금에서 공제할 수 없다.
ㄷ. 甲이 청산절차를 거치지 않고 X토지에 관하여 2025. 6. 15. 본등기를 마친 다음, 선의의 丙에게 2025. 8. 1. 소유권이전등기를 마친 경우, 2025. 8. 1.부터 甲 명의의 본등기도 확정적으로 유효해진다.
- ① ㄱ
- ② ㄷ
- ③ ㄱ, ㄴ
- ④ ㄴ, ㄷ
- ⑤ ㄱ, ㄴ, ㄷ
정답·해설 보기최신 회차 · 전체 해설 공개
정답 ③
〈종합〉
소비대차 채권 외에 매매·물품대금 채권까지 함께 담보하는 사안에서 가등기담보법 적용요건 충족 여부, 청산금 산정 시 공제 가능 항목, 청산절차를 거치지 않은 본등기 후 선의의 제3자 등장이 미치는 효력을 종합적으로 묻는 사례형 문제다.
- ㄱ: 담보되는 채권이 대여금(소비대차)과 물품대금 둘이어서 가등기를 마칠 당시에는 적용요건을 온전히 갖추지 못하지만, 2025. 5. 7. 물품대금채무가 변제되어 차용금반환채무만 남았으므로 그때부터 적용된다는 판례를 대입하고, 예약 당시 목적물 가액(2억 원)이 차용액과 이에 붙인 이자의 합산액(1억500만 원)을 초과하는지 확인한다(제1조).
- ㄴ: 청산금 산정식(가액-채권액)에서 채권액은 통지 당시의 피담보채권액(선순위담보권이 있으면 그 담보된 채권액을 포함)이고 본등기 절차비용은 포함되지 않는다는 점을 조문으로 확인한다.
- ㄷ: 청산절차 없는 본등기는 무효라는 원칙과, 선의의 제3자 등장 시 채무자의 말소청구권만 배제된다는 제11조 단서를 구분해 '甲 명의 본등기 자체의 확정적 유효화'라는 서술의 오류를 짚는다.
〈정답 ③〉
소비대차 차용금채권과 물품대금채권을 함께 담보한 가등기라도 그 후 물품대금채무가 변제로 소멸하고 차용금반환채무만 남으면 그때부터 가등기담보법이 적용되고, 예약 당시 목적물 가액이 차용액과 이에 붙인 이자의 합산액을 초과하므로 요건을 갖춘다. 또 청산금 산정 시 본등기 절차비용은 공제 대상이 아니므로 ㄱ과 ㄴ이 옳다.
- 가등기담보법은 소비대차에 기한 차용금반환채무를 담보하기 위해 부동산에 가등기·소유권이전등기를 한 경우에 적용되고, 예약 당시 목적물 가액이 차용액과 이에 붙인 이자를 합산한 액수를 초과해야 한다(제1조)(대법원 2004. 4. 27. 선고 2003다29968 판결).
- 이 사안은 대여금채권(소비대차상 차용금채무)과 물품대금채권을 함께 담보했으나 2025. 5. 7. 물품대금채무가 전액 변제되어 차용금반환채무만 남았고, 예약 당시 X토지 가액 2억 원이 차용액 1억 원과 이에 붙인 이자 500만 원의 합산액 1억500만 원을 초과하므로 그때부터 가등기담보법이 적용된다(제1조)(대법원 2004. 4. 27. 선고 2003다29968 판결).
- 제4조 제1항은 청산금을 '통지 당시 부동산 가액에서 채권액을 뺀 금액'으로 정하고, 그 채권액은 통지 당시의 피담보채권액(민법 제360조에 규정된 채권액 기준, 제3조 제2항)이며 선순위담보권이 있으면 그 담보된 채권액을 포함한다. 본등기를 위해 지출한 등기비용 등 절차비용은 여기서 공제할 채권액에 해당하지 않으므로 청산금에서 뺄 수 없다(대법원 2022. 4. 14. 선고 2017다266177 판결).
오답선지 해설1
- ㄷ ✕ 청산절차 없이 마친 본등기는 처음부터 무효이고, 이는 채무자가 사후에 채무액을 지급하지 않는 한 치유되지 않는다. 다만 그 무효인 본등기에 기초해 선의의 제3자 丙이 소유권이전등기를 마치면 제11조 단서에 따라 채무자등의 말소청구권만 차단될 뿐이다. 즉 丙의 등기가 유효하게 확정되는 것과 별개로, 甲 명의의 무효인 본등기 자체가 그 시점부터 '확정적으로 유효'해지는 것은 아니다(대법원 1994. 1. 25. 선고 92다20132 판결).
선지교정1틀린 선지를 바로잡은 문장
- ㄷ 甲이 청산절차를 거치지 않고 X토지에 관하여 2025. 6. 15. 본등기를 마친 다음, 선의의 丙에게 2025. 8. 1. 소유권이전등기를 마친 경우, 甲 명의의 본등기는 여전히 무효이나 채무자 乙은 더 이상 말소청구를 할 수 없게 될 뿐이다.
함정3
- 복수 채권(대여금+물품대금)이 함께 담보되면 가등기담보법 적용을 부정하기 쉬운데, 차용금반환채무와 그 밖의 원인으로 생긴 채무를 함께 담보한 가등기라도 그 후 다른 채무가 변제 기타의 사유로 소멸하고 차용금반환채무의 전부 또는 일부만 남으면 그때부터 법이 적용된다(제1조)(대법원 2004. 4. 27. 선고 2003다29968 판결). 거꾸로 차용금반환채무가 소멸하고 다른 채무만 남으면 적용되지 않는다.
- 청산금 산정 시 선순위담보 채권액은 공제 대상이지만 본등기 절차비용은 채권액이 아니므로 공제할 수 없다는 점을 혼동하기 쉽다(대법원 2022. 4. 14. 선고 2017다266177 판결).
- 무효인 본등기에 기초해 선의의 제3자가 등기를 마치면 채무자의 말소청구권만 배제될 뿐, 원래의 무효인 본등기 자체가 유효로 전환되는 것은 아니라는 점을 구분해야 한다(대법원 1994. 1. 25. 선고 92다20132 판결).
최신 회차는 전체 해설을 공개합니다
다른 회차의 오답 선지별 해설·함정과 논점노트는 회원 등급에서 열립니다. 회원가입은 무료입니다. 풀고 채점하면 결과가 회독과 오답노트에 기록됩니다.