2026 부동산학개론 31번
풀이 결과는 회독과 진도표에 그대로 반영됩니다 — 부동산학개론 기출문제 풀기
31번
다음 자료는 A부동산의 1년간 운영수지다. A부동산의 총투자액은 5억원이며, 투자자는 이 중 60%를 은행에서 대출받았다. 이 경우 세후현금흐름승수(ㄱ)와 세전현금흐름승수(ㄴ)의 차이(ㄱ - ㄴ)는 얼마인가?(단, 각 승수는 소수점 둘째자리에서 반올림하며, 주어진 조건에 한함)
○가능총소득: 5,000만원○공실률: 15%○영업비용: 유효총소득의 30%○원리금상환액: 600만원○영업소득세: 400만원
- ① 1.7
- ② 4.6
- ③ 5.8
- ④ 6.3
- ⑤ 8.4
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〈종합〉
운영수지(가능총소득 → 유효총소득 → 순영업소득 → 세전현금흐름 → 세후현금흐름)를 계산하고, 지분투자액으로 두 승수를 구해 그 차이를 내는 문항이다.
- 운영수지를 위에서부터 차례로 계산해 세전현금흐름과 세후현금흐름을 구한다
- 승수는 지분투자액 ÷ 현금흐름이고, 지분투자액은 총투자액에서 대출금을 뺀 금액이다
- 각 승수를 소수점 둘째 자리에서 반올림한 뒤 뺀다
〈정답 ①〉
지분투자액 2억원을 세후현금흐름 1,975만원과 세전현금흐름 2,375만원으로 각각 나누면 세후현금흐름승수 10.1, 세전현금흐름승수 8.4이고, 차이는 1.7이다.
- ① 유효총소득 = 5,000만원 × (1 − 0.15) = 4,250만원
- ② 영업비용 = 4,250만원 × 30% = 1,275만원 → 순영업소득 = 4,250만원 − 1,275만원 = 2,975만원
- ③ 세전현금흐름 = 2,975만원 − 원리금상환액 600만원 = 2,375만원
- ④ 세후현금흐름 = 2,375만원 − 영업소득세 400만원 = 1,975만원
- ⑤ 지분투자액 = 5억원 × (1 − 0.6) = 2억원
- ⑥ 세후현금흐름승수 = 2억원 ÷ 1,975만원 = 10.126… → 10.1 / 세전현금흐름승수 = 2억원 ÷ 2,375만원 = 8.421… → 8.4
- ⑦ 차이 = 10.1 − 8.4 = 1.7
오답선지 해설1
- ⑤ ― 세전현금흐름승수(8.4)에서 멈춘 값이다.
함정1
- 두 승수 가운데 세전현금흐름승수만 구하고 멈추면 ⑤(8.4)를 고르게 된다. 묻는 것은 세후 승수에서 세전 승수를 뺀 차이다.
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