2026 부동산학개론 37번
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37번
감정평가방법 중 적산법에 관한 설명으로 틀린 것은?
- ① 비용성의 원리에 기초한 감정평가방식에 속한다.
- ② 적산법에 따라 산정한 임대료를 적산임료라 한다.
- ③ 기대이율이란 기초가액에 대하여 기대되는 임대수익의 비율을 말한다.
- ④ 필요제경비에는 감가상각비, 유지관리비, 조세공과금, 손해보험료, 대손준비금, 공실손실상당액, 정상운영자금 이자 등이 포함된다.
- ⑤ 기초가액이란 적산법으로 감정평가하는 데 기초가 되는 대상물건의 가치를 말하며, 거래사례비교법이나 수익분석법으로 구할 수 있다.
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〈종합〉
적산법의 정의와 구성요소(기초가액·기대이율·필요제경비)를 감정평가에 관한 규칙과 감정평가 실무기준으로 확인하는 문항이다.
- 적산임료 = 기초가액 × 기대이율 + 필요제경비라는 산식에서 각 요소의 정의를 대조한다
〈정답 ⑤〉
기초가액은 비교방식이나 원가방식으로 감정평가한다. 수익분석법은 임대료를 구하는 방법이라 기초가액(가치)을 구하는 방법이 아니다.
- 감정평가 실무기준 400-3.2.2.2 — 기초가액이란 적산법으로 감정평가하는 데 기초가 되는 대상물건의 가치를 말하며, 비교방식이나 원가방식으로 감정평가한다.
- 감정평가에 관한 규칙 제2조 제11호 — 수익분석법은 일반기업 경영으로 산출된 총수익을 분석해 순수익에 필요한 경비를 더하여 대상물건의 임대료를 산정하는 방법이다. 결과가 가액이 아니라 임대료다.
오답선지 해설4
- ① ○ 원가방식은 원가법과 적산법 등 비용성의 원리에 기초한 감정평가방식이다(감정평가에 관한 규칙 제11조 제1호).
- ② ○ 적산법에 따라 산정한 임대료를 적산임료라 한다(감정평가 실무기준 400-3.2.2.1).
- ③ ○ 기대이율은 기초가액에 대하여 기대되는 임대수익의 비율이다(감정평가 실무기준 400-3.2.2.3).
- ④ ○ 필요제경비에는 감가상각비, 유지관리비, 조세공과금, 손해보험료, 대손준비금, 공실손실상당액, 정상운영자금이자 등이 포함된다(감정평가 실무기준 400-3.2.2.4).
선지교정1틀린 선지를 바로잡은 문장
- ⑤ 기초가액이란 적산법으로 감정평가하는 데 기초가 되는 대상물건의 가치를 말하며,
거래사례비교법이나수익분석법으로구할 수 있다.
함정1
- 수익분석법은 이름에 「수익」이 있어 기초가액(가치)을 구하는 방법처럼 보인다. 수익분석법은 임대료를 구하는 방법이고, 수익방식으로 가액을 구하는 방법은 수익환원법이다.
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