2026 부동산학개론 40번
풀이 결과는 회독과 진도표에 그대로 반영됩니다 — 부동산학개론 기출문제 풀기
40번
다음 자료를 활용하여 거래사례비교법으로 산정한 대상토지의 시산가액은?(단, 주어진 조건에 한함)
○대상토지와 거래사례는 모두 토지로서 A시 B구 C동에 소재함○대상토지 -소재지: C동 300번지 -용도지역: 준주거지역 -이용상황, 지목, 면적: 상업용, 대, 240m²○기준시점: 2026.10.31.○거래사례
| 기호 | 소재지 | 용도지역 | 면적(m²) | 거래금액(원) |
|---|---|---|---|---|
| 1 | C동 320번지 | 준주거지역 | 180 | 500,000,000 |
| 2 | C동 330번지 | 준주거지역 | 200 | 600,000,000 |
-기호 1: 상업용(이용상황), 대(지목), 특수한 사정이 개입된 비정상적인 거래사례임 -기호 2: 상업용(이용상황), 대(지목), 사정이 개입되지 않은 정상적인 거래사례임 -거래시점(기호 1, 2): 2026.06.01.○지가변동률(A시 B구, 2026.06.01. ~ 2026.10.31.): 상업지역 6% 상승, 주거지역 5% 상승○지역요인: 거래사례 기호 1, 2와 대상토지는 인근지역에 위치하여 동일함○개별요인: 대상토지는 거래사례 기호 1에 비해 8% 우세하며, 거래사례 기호 2에 비해 5% 우세함○상승식으로 계산함
- ① 756,000,000원
- ② 763,200,000원
- ③ 793,800,000원
- ④ 801,360,000원
- ⑤ 816,480,000원
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〈종합〉
거래사례비교법으로 토지의 시산가액을 구하는 문항이다. 정상 사례의 선택, 용도지역에 맞는 지가변동률, 개별요인과 면적 비교를 차례로 적용한다.
- 특수한 사정이 개입된 기호 1을 버리고 정상 거래인 기호 2를 쓴다
- 시점수정은 이용상황(상업용)이 아니라 용도지역(준주거지역 = 주거지역)의 지가변동률로 한다
- 개별요인 5% 우세와 면적비(240/200)를 상승식으로 곱한다
〈정답 ③〉
정상 사례인 기호 2의 거래금액 600,000,000원에 시점수정(주거지역 1.05), 개별요인(1.05), 면적(240/200)을 곱하면 793,800,000원이다.
- ① 사례 선택 — 기호 1은 특수한 사정이 개입된 비정상 거래라 쓰지 않고, 사정이 개입되지 않은 기호 2를 쓴다.
- ② 시점수정 — 시점수정은 같은 용도지역의 지가변동률을 적용한다(감정평가 실무기준 610-1.5.3.3 → 610-1.5.2.3.1). 준주거지역은 주거지역의 세분이므로(국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제30조 제1항 제1호 다목) 주거지역 5%를 적용한다 → 1.05
- ③ 지역요인 — 인근지역이라 동일 → 1.00 / 개별요인 — 대상토지가 기호 2보다 5% 우세 → 1.05
- ④ 면적 — 240m² ÷ 200m² = 1.2
- ⑤ 시산가액 = 600,000,000원 × 1.05 × 1.05 × 1.2 = 793,800,000원
오답선지 해설4
- ① ― 비정상 거래인 기호 1을 그대로 쓰면 나오는 값이다(500,000,000원 × 1.05 × 1.08 × 240/180).
- ② ― 기호 1에 상업지역 지가변동률(6%)까지 적용하면 나오는 값이다(500,000,000원 × 1.06 × 1.08 × 240/180).
- ④ ― 이용상황(상업용)을 따라 상업지역 지가변동률 6%를 적용하면 나오는 값이다(600,000,000원 × 1.06 × 1.05 × 1.2).
- ⑤ ― 기호 2에 기호 1 기준의 개별요인(8% 우세)을 곱하면 나오는 값이다(600,000,000원 × 1.05 × 1.08 × 1.2).
함정3
- 이용상황이 「상업용」이라 상업지역 변동률(6%)을 고르게 만드는 함정이다(④). 시점수정의 기준은 용도지역이고, 준주거지역은 주거지역이다.
- 개별요인 우세율은 사례마다 다르다. 기호 2를 쓰면 5%이고, 기호 1의 8%를 섞으면 ⑤가 나온다.
- 비정상 사례인 기호 1을 쓰면 ①·②가 나온다. 사정이 개입된 사례는 정상 사례가 있으면 쓰지 않는다.
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