2014 부동산학개론 30번
푼 결과는 회독과 진도표에 그대로 반영됩니다 — 부동산학개론 기출문제 풀기
30번
어느 회사의 1년 동안의 운영수지다. 세후현금수지는?(단, 주어진 조건에 한함)
○ 가능총소득: 4,800만원
○ 공실: 가능총소득의 5%
○ 영업소득세율: 연 20%
○ 원금상환액: 200만원
○ 이자비용: 800만원
○ 영업경비: 240만원
○ 감가상각비: 200만원
- ① 2,496만원
- ② 2,656만원
- ③ 2,696만원
- ④ 2,856만원
- ⑤ 2,896만원
정답·해설 보기종합 · 정답 해설
정답 ②
〈종합〉
운영수지를 가능총소득에서 세후현금수지까지 단계별로 내려가며 계산하는 문제다. PGI→EGI→NOI→BTCF→ATCF 순서와 각 단계에서 차감할 항목을 정확히 아는지 확인하는 출제 의도다.
- 가능총소득에서 공실(5%)을 차감해 유효총소득 산정
- 유효총소득에서 영업경비를 차감해 순영업소득(NOI) 산정 — 부채서비스액·감가상각비는 여기서 차감하지 않음
- NOI에서 부채서비스액(원금+이자)을 차감해 세전현금수지(BTCF) 산정
- 과세소득(NOI-이자-감가상각비)에 세율을 곱해 영업소득세를 구하고 BTCF에서 차감해 세후현금수지(ATCF) 산정
〈정답 ②〉
가능총소득에서 공실을 뺀 유효총소득에 영업경비를 차감해 순영업소득을 구하고, 여기서 부채서비스액과 영업소득세를 차례로 빼면 2,656만원이 나온다.
- 가능총소득 4,800만원 - 공실(4,800×5%=240만원) = 유효총소득 4,560만원
- 유효총소득 4,560만원 - 영업경비 240만원 = 순영업소득(NOI) 4,320만원
- NOI 4,320만원 - 부채서비스액(원금 200만원+이자 800만원=1,000만원) = 세전현금수지(BTCF) 3,320만원
- 과세소득 = NOI 4,320만원 - 이자 800만원 - 감가상각비 200만원 = 3,320만원
- 영업소득세 = 과세소득 3,320만원 × 20% = 664만원
- 세후현금수지(ATCF) = BTCF 3,320만원 - 영업소득세 664만원 = 2,656만원
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