2018 부동산학개론 28번
푼 결과는 회독과 진도표에 그대로 반영됩니다 — 부동산학개론 기출문제 풀기
28번
다음 자료를 활용하여 산정한 순소득승수, 채무불이행률, 세후현금흐름승수를 순서대로 나열한 것은?(단, 주어진 조건에 한함)
○ 총투자액: 15억원
○ 지분투자액: 4억원
○ 유효총소득승수: 6
○ 영업경비비율(유효총소득 기준): 40%
○ 부채서비스액: 6천만원/년
○ 영업소득세: 1천만원/년
- ① 10, 64%, 5
- ② 10, 64%, 5.5
- ③ 10, 65%, 5.5
- ④ 11, 65%, 6
- ⑤ 11, 66%, 6
정답·해설 보기종합 · 정답 해설
정답 ①
〈종합〉
운영수지 자료 하나로 순소득승수·채무불이행률·세후현금흐름승수 세 가지 지표를 동시에 산출하게 하는 복합계산형이다. EGI→NOI→BTCF→ATCF로 이어지는 계산 순서와 각 지표의 분자·분모 짝짓기를 정확히 아는지 확인한다.
- 유효총소득승수(총투자액÷EGI)로부터 EGI를 역산한다
- EGI에서 영업경비(EGI×40%)를 빼 NOI를 구한다 — 부채서비스액·영업소득세는 영업경비가 아니므로 제외
- 순소득승수=총투자액÷NOI, 채무불이행률=(영업경비+부채서비스액)÷EGI를 계산한다
- NOI-부채서비스액-영업소득세로 ATCF를 구해 세후현금흐름승수=지분투자액÷ATCF를 계산한다
〈정답 ①〉
EGI 2.5억원을 기준으로 NOI 1.5억원, 채무불이행률 64%, ATCF 8천만원이 나와 순소득승수 10, 채무불이행률 64%, 세후현금흐름승수 5가 된다.
- 유효총소득승수=총투자액÷EGI=6 이므로 EGI=15억÷6=2.5억원
- 영업경비=EGI×40%=2.5억×0.4=1억원
- NOI=EGI-영업경비=2.5억-1억=1.5억원 (부채서비스액·영업소득세는 영업경비가 아니므로 제외)
- 순소득승수=총투자액÷NOI=15억÷1.5억=10
- 채무불이행률=(영업경비+부채서비스액)÷EGI=(1억+0.6억)÷2.5억=1.6억÷2.5억=0.64=64%
- BTCF=NOI-부채서비스액=1.5억-0.6억=0.9억원, ATCF=BTCF-영업소득세=0.9억-0.1억=0.8억원
- 세후현금흐름승수=지분투자액÷ATCF=4억÷0.8억=5
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