2026 민법 및 민사특별법 75번
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75번
乙이 甲 소유의 X주택을 甲으로부터 임차하고 대항력을 취득한 후, 甲은 X주택에 丙 명의의 저당권을 설정해 주었다. 乙은 임대차기간 만료 후 甲으로부터 보증금을 반환받지 못하여 X주택에 계속 거주중이다. 이에 관한 설명으로 틀린 것을 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
ㄱ.乙은 甲에 대하여 계약기간 만료 후 X주택의 점유로 인한 손해배상의무를 부담한다.
ㄴ.丙이 저당권을 실행하여 丁이 X주택의 소유권을 취득하고 임대인 지위를 승계하였다면, 甲은 특별한 사정이 없는 한 乙에 대한 보증금반환의무를 면한다.
ㄷ.甲과 乙 간의 임대차계약 체결 전에 X주택에 다른 저당권이 설정되어 존속하던 중 丙이 저당권을 실행하면, 특별한 사정이 없는 한 乙의 임차권은 소멸한다.
- ① ㄱ
- ② ㄷ
- ③ ㄱ, ㄴ
- ④ ㄴ, ㄷ
- ⑤ ㄱ, ㄴ, ㄷ
정답·해설 보기최신 회차 · 전체 해설 공개
〈종합〉
대항력을 갖춘 주택임차인이 보증금을 반환받지 못하고 계속 거주하는 사안이다. 점유의 위법성, 경매 매수인의 임대인 지위 승계, 선순위 저당권이 있는 경우의 임차권 소멸을 판단해야 한다.
- ㄱ은 임대차기간이 끝나도 보증금을 받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 본다는 규정(주택임대차보호법 제4조 제2항)에서 출발한다
- ㄴ·ㄷ은 경매에서 임차권이 매수인에게 대항할 수 있는지를 최선순위 저당권과의 선후로 판단한다
〈정답 ①〉
보증금을 반환받지 못한 임차인이 동시이행의 항변권으로 계속 점유하는 것은 불법점유가 아니다. 따라서 그 점유로 인한 손해배상의무를 지지 않는다.
- 주택임대차보호법 제4조 제2항 — 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.
- 임대차 종료 후 임차인의 목적물 반환의무와 임대인의 보증금 반환의무는 동시이행 관계다. 임차인이 동시이행의 항변권을 행사해 계속 점유한 것은 불법점유가 아니다. 다만 그로 인해 실질적 이득이 있으면 부당이득으로 반환해야 한다(대법원 1992. 4. 14. 선고 91다45202, 45219 판결).
오답선지 해설2
- ㄴ ○ 乙의 대항력이 丙의 저당권보다 앞서므로 경매로 소유권을 취득한 丁은 임차주택의 양수인으로서 임대인의 지위를 승계한다(주택임대차보호법 제3조 제4항). 대항력을 갖춘 뒤 양수인이 임대인의 지위를 승계하면 보증금반환채무도 함께 이전하여 양도인의 보증금반환채무는 소멸한다(대법원 1987. 3. 10. 선고 86다카1114 판결).
- ㄷ ○ 경매로 소멸하는 선순위 저당권보다 뒤에 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸하므로 매수인에게 그 임차권의 효력을 주장할 수 없다(대법원 2000. 2. 11. 선고 99다59306 판결). 임대차 전부터 있던 다른 저당권이 최선순위로서 매각으로 소멸하므로 그보다 뒤인 乙의 임차권도 소멸한다.
선지교정1틀린 선지를 바로잡은 문장
- ㄱ 乙은 甲에 대하여 계약기간 만료 후 X주택의 점유로 인한 손해배상의무를 부담하지 않는다.
함정2
- ㄱ은 「기간이 끝났는데 계속 살면 불법점유」라고 보게 하는 함정이다. 보증금을 받을 때까지는 임대차관계가 존속하는 것으로 보고, 동시이행 항변에 따른 점유는 위법하지 않다(실질적 이득의 반환은 별개다).
- ㄷ은 乙이 丙보다 먼저 대항력을 갖췄다는 데 끌려 임차권이 남는다고 보게 한다. 기준은 경매를 실행한 丙이 아니라 매각으로 소멸하는 최선순위 저당권이다.
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