2023 민법 및 민사특별법 78번
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78번
甲은 2023. 1. 5. 乙로부터 그 소유의 X주택을 보증금 2억원, 월 임료 50만원, 기간은 계약일로부터 1년으로 정하여 임차하는 내용의 계약을 체결하고, 당일 乙에게 보증금을 지급함과 동시에 X주택을 인도받아 주민등록을 마치고 확정일자를 받았다. 다음 중 주택임대차보호법의 적용에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
- ① 甲은 2023. 1. 6. 오전 영시부터 대항력을 취득한다.
- ② 제3자에 의해 2023. 5. 9. 경매가 개시되어 X주택이 매각된 경우, 甲은 경매절차에서 배당요구를 하지 않아도 보증금에 대해 우선변제를 받을 수 있다.
- ③ 乙이 X주택을 丙에게 매도하고 소유권이전등기를 마친 경우, 乙은 특별한 사정이 없는 한 보증금반환의무를 면한다.
- ④ 甲이 2기의 차임액에 달하는 차임을 연체하면 묵시적 갱신이 인정되지 않는다.
- ⑤ 묵시적 갱신이 된 경우, 갱신된 임대차계약의 존속기간은 2년이다.
정답·해설 보기종합 · 정답 해설
정답 ②
〈종합〉
주택임대차의 대항력·우선변제권 요건, 임대인 지위승계, 묵시적 갱신을 하나의 사례에 모두 걸어 묻는 종합형 문항이다. 각 선지가 서로 다른 조문(제3조, 제3조의2, 제6조)에 걸려 있어 조문별 요건을 정확히 대응시켜야 한다.
- 대항력 발생시점을 '요건 갖춘 날의 다음 날 0시'로 확인
- 우선변제권 취득 요건(대항요건+확정일자)과 별개로 배당요구가 필요한지 구분
- 임차주택 양도 시 양도인의 면책 여부를 임대인 지위승계 규정으로 확인
- 2기 차임연체와 묵시적 갱신 배제, 묵시적 갱신 후 존속기간을 각각 조문에 대응
〈정답 ②〉
확정일자까지 갖춘 甲은 우선변제권자이지만, 경매절차에서 배당을 받으려면 배당요구가 필요하다. 주택임대차보호법은 배당요구 없이 자동으로 우선변제받는다는 규정을 두고 있지 않다.
- 제3조의2 제2항은 대항요건+확정일자를 갖춘 임차인에게 경매·공매 환가대금에서 후순위권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리를 인정할 뿐, 배당요구 없이 당연히 배당에 참가시키는 규정은 아니다
- 경매절차에서 우선변제권 있는 임차인도 민사집행법 제88조 제1항·제84조에 따라 배당요구의 종기까지 배당요구를 해야 하고, 이를 하지 않으면 매각대금이 임차인에게 배당되지 않는다(대법원 1998. 10. 13. 선고 98다12379 판결)
- 甲이 확정일자를 받아 우선변제권을 취득했더라도 별도의 배당요구를 하지 않으면 우선변제를 받을 수 없으므로 해당 선지는 틀린 서술이다
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