2024 공인중개사법령 및 중개실무 33번

푼 결과는 회독과 진도표에 그대로 반영됩니다 — 중개사법 기출문제 풀기

33번

개업공인중개사가 중개의뢰인에게 건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차를 중개하면서 임대인을 상대로 지상건물에 대한 매수청구권을 행사할 수 있는 임차인에 대하여 설명하였다. 이에 해당하는 자를 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 따르며, 특별한 사정은 고려하지 않음)

ㄱ. 종전 임차인이 신축한 건물을 매수한 임차인

ㄴ. 차임연체를 이유로 계약을 해지당한 임차인

ㄷ. 건물을 신축하였으나 행정관청의 허가를 받지 않은 임차인

ㄹ. 토지에 지상권이 설정된 경우 지상권자로부터 그 토지를 임차하여 건물을 신축한 임차인

정답·해설 보기종합 · 정답 해설

정답 ⑤

건물소유를 목적으로 한 토지임대차에서 매수청구권을 행사할 수 있는 임차인의 범위를 판례 사안별로 골라내는 문항이다. 무허가건물·전득자·지상권자로부터의 임차라는 세 가지 변형 사례에 대해 매수청구권 인정 여부를 정확히 아는지를 묻는다.

건물소유 목적 토지임대차가 기간만료 등으로 정상 종료됐을 때 지상건물이 현존하면, 그 건물이 무허가이든 임대인이 토지소유자가 아닌 지상권자이든 임차인은 매수청구권을 행사할 수 있다.

민법 제643조(제283조 준용) — 건물소유 목적 토지임대차 기간만료 + 지상건물 현존 시 임차인의 매수청구권 인정
ㄱ. 종전 임차인이 신축한 건물을 매수해 취득한 임차인도 현존 건물의 소유자인 임차인이므로 매수청구권을 행사할 수 있다 — 건물을 원시취득했는지는 요건이 아니다(대법원 2013. 11. 28. 선고 2013다48364 판결)
ㄷ. 건물이 행정관청의 허가를 받지 않은 무허가건물이라도 매수청구권 행사에는 영향이 없다 — 요건은 건물의 현존 그 자체이지 허가·등기 여부가 아니다(대법원 1997. 12. 23. 선고 97다37753 판결)
ㄹ. 토지소유자가 아닌 지상권자로부터 그 토지를 임차해 건물을 신축한 경우에도, 임차인은 임대인인 지상권자를 상대로 건물소유 목적 토지임대차에 따른 매수청구권을 행사할 수 있다 — 매수청구권의 상대방은 임대차계약상의 임대인이면 되고 그가 토지소유자일 필요는 없다(민법 제282조상 지상권자는 타인에게 토지를 임대할 수 있고, 제643조는 임대인이 토지소유자일 것을 요건으로 하지 않는다. 임대인이 토지소유권을 상실해 매수청구를 부정한 대법원 1994. 7. 29. 선고 93다59717, 59724 판결은 지상권자가 적법한 임대 권능으로 임대한 이 경우와 구별된다)

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