2020 민법 및 민사특별법 74번
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74번
임대차의 차임에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
- ① 임차물의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실되어 사용·수익할 수 없는 경우, 임차인은 그 부분의 비율에 의한 차임의 감액을 청구할 수 있다.
- ② 여럿이 공동으로 임차한 경우, 임차인은 연대하여 차임지급의무를 부담한다.
- ③ 경제사정변동에 따른 임대인의 차임증액청구에 대해 법원이 차임증액을 결정한 경우, 그 결정 다음날부터 지연손해금이 발생한다.
- ④ 임차인의 차임연체로 계약이 해지된 경우, 임차인은 임대인에 대하여 부속물매수를 청구할 수 없다.
- ⑤ 연체차임액이 1기의 차임액에 이르면 건물임대인이 차임연체로 해지할 수 있다는 약정은 무효이다.
정답·해설 보기종합 · 정답 해설
정답 ③
〈종합〉
임대차의 차임과 관련한 감액청구·증액청구·연대책임·연체해지·부속물매수청구를 종합적으로 묻는 문항으로, 차임증액청구권이 형성권이라는 점을 지연손해금 발생시점 문제로 변형해 정답을 만들었다.
- 각 선지를 조문(제627조·제628조·제640조·제646조)에 대응시켜 옳고 그름을 판별
- ③은 증액청구권의 법적 성질(형성권 – 청구 도달 시 즉시 효력)과 증액된 차임의 이행기(증액청구의 의사표시가 상대방에게 도달한 때)를 기준으로 지연손해금 기산일이 결정일 다음날이 아니라 청구가 도달한 다음날임을 확인
〈정답 ③〉
차임증액청구권은 형성권이어서 청구한 때 바로 증액의 효력이 생긴다(대법원 1974. 8. 30. 선고 74다1124 판결). 법원이 증액을 결정한 경우에도 그 차임은 증액청구의 의사표시를 한 때에 소급하여 효력이 생기므로 증액된 차임의 이행기는 법원 결정 시가 아니라 증액청구의 의사표시가 상대방에게 도달한 때이고(대법원 2018. 3. 15. 선고 2015다239508 판결), 지연손해금은 결정 다음날부터가 아니라 그 도달한 다음날부터 발생한다.
- 민법 제628조는 경제사정 변동으로 차임이 부당하게 된 때 당사자가 장래에 대한 차임의 증감을 청구할 수 있다고 규정한다 — 이 청구는 상대방에게 도달하면 곧바로 효력이 발생하는 형성권 행사
- 법원의 증액 판결·결정은 이미 발생한 증액의 액수를 확인·확정하는 것일 뿐, 그때 비로소 증액 효과가 생기는 것이 아님. 판례도 증액청구가 상당하다고 인정되면 그 효력은 재판시가 아니라 청구시에 곧 발생한다고 본다(대법원 1974. 8. 30. 선고 74다1124 판결)
- 그러므로 증액된 차임의 이행기는 증액청구의 의사표시가 상대방에게 도달한 때이고(대법원 2018. 3. 15. 선고 2015다239508 판결) 지연손해금은 그 다음날부터 발생하며, '법원의 결정 다음날부터'라는 서술은 발생시점을 잘못 잡은 것
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