2017 민법 및 민사특별법 76번
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76번
甲은 乙의 저당권이 설정되어 있는 丙소유의 X주택을 丙으로부터 보증금 2억원에 임차하여 즉시 대항요건을 갖추고 확정일자를 받아 거주하고 있다. 그 후 丁이 X주택에 저당권을 취득한 다음 저당권실행을 위한 경매에서 戊가 X주택의 소유권을 취득하였다. 다음 설명 중 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
- ① 乙의 저당권은 소멸한다.
- ② 戊가 임대인 丙의 지위를 승계한다.
- ③ 甲이 적법한 배당요구를 하면 乙보다 보증금 2억원에 대해 우선변제를 받는다.
- ④ 甲은 戊로부터 보증금을 전부 받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있다.
- ⑤ 丁이 甲보다 매각대금으로부터 우선변제를 받는다.
정답·해설 보기종합 · 정답 해설
정답 ①
〈종합〉
선순위저당권이 있는 주택에서 임차인의 대항력·우선변제권이 경매로 어떻게 처리되는지, 그리고 후순위저당권자와의 배당순위를 종합적으로 묻는 사례형 문항이다.
- 시간순으로 권리설정 순서를 정리: 乙 저당권→甲 대항요건·확정일자→丁 저당권→경매
- 선순위저당권 乙을 기준으로 저당권 소멸주의를 적용해 乙·甲·丁 모두 소멸한다는 결론 도출
- 각 선지를 이 소멸 결론과 배당순위(乙-甲-丁)에 대조해 정오 판별
〈정답 ①〉
甲의 대항력·확정일자보다 앞서 乙의 저당권이 먼저 설정되어 있었으므로, 경매로 매각되면 선순위저당권 乙은 소멸하고 그보다 뒤에 등장한 甲의 임차권과 丁의 저당권도 함께 소멸한다.
- 乙의 저당권이 甲의 대항요건 취득보다 시간적으로 먼저 설정된 선순위저당권이라는 점이 출발점
- 저당권은 경매로 매각되면 순위와 관계없이 전부 소멸하고(민사집행법 제91조 제2항), 등기 없이 대항요건만 갖춘 주택임차권도 소멸된 선순위 저당권보다 뒤에 대항력을 갖추었으면 함께 소멸한다(대법원 2000. 2. 11. 선고 99다59306 판결) — 같은 조 제3항이 정한 것은 저당권 등에 대항할 수 없는 등기된 임차권 등의 소멸이다
- 선순위저당권이 소멸하면 그보다 후순위인 권리들(甲의 임차권, 丁의 저당권)도 함께 소멸 — 매수인 戊는 깨끗한 소유권 취득
- 이 경우 甲의 임차권도 소멸하므로 戊는 임대인 지위를 승계하지 않고, 甲은 배당절차에서 보증금을 정산받을 뿐 대항력을 주장할 수 없음
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