2013 공인중개사법령 및 중개실무 39번

푼 결과는 회독과 진도표에 그대로 반영됩니다 — 중개사법 기출문제 풀기

39번

중개업자 甲의 중개로 丙이 乙소유의 X토지를 매수한 후 乙에게 계약금과 중도금을 지급하였다. 그 후 甲은 乙이 X토지를 丁에게 다시 매각한 사실을 알게 되었다. 甲의 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)

ㄱ. 丁이 乙과 丙 사이의 매매계약이 있음을 미리 알았다는 사실만으로도 乙과 丁 사이의 매매계약은 무효가 된다.

ㄴ. 특별한 사정이 없는 한, 乙은 丙으로부터 받은 계약금의 배액과 중도금을 반환하고 丙과의 매매계약을 해제할 수 있다.

ㄷ. 특별한 사정이 없는 한, 丙과 丁 중에서 소유권이전등기를 먼저 하는 자가 X토지의 소유자가 된다.

정답·해설 보기종합 · 정답 해설

정답 ③

매도인의 이중매매 사례에서 해약금 해제의 이행착수 제한과 이중매매 무효 요건(적극가담)을 함께 묻는 결합형 문항이다. 계약금·중도금 지급 사실관계에 해약금 규정을 대입하고, 제2매수인의 악의만으로 무효가 되는지를 판례 기준으로 걸러내야 한다.

丙이 이미 중도금을 지급해 이행에 착수했으므로 乙은 해약금 해제를 할 수 없고, 丁이 단순히 이중매매 사실을 알았다는 것만으로는 乙·丁 매매가 무효가 되지 않는다. 따라서 이중매매는 원칙대로 유효하고 먼저 등기한 자가 소유권을 취득한다는 ㄷ만 옳다.

부동산 이중매매는 원칙적으로 유효하고, 제1매수인·제2매수인 중 먼저 소유권이전등기를 마친 자가 소유권을 취득함(등기 선후 기준)
다만 제2매수인이 매도인의 배임행위임을 알면서 적극 가담한 경우에만 민법 제103조의 반사회적 법률행위로 무효가 되는데(대법원 1994.3.11. 선고 93다55289), ㄱ처럼 단순히 이중매매 사실을 미리 안 것만으로는 적극 가담에 해당하지 않아 무효 요건을 충족하지 못함
丙이 중도금을 지급한 것은 매수인의 이행착수에 해당하므로, 민법 제565조 제1항의 해약금 해제(수령자 배액상환)는 당사자 일방이 이행에 착수하기 전까지만 가능해 乙은 더 이상 배액상환으로 해제할 수 없음 — 결국 X토지의 소유자는 등기 선후로만 결정되는 ㄷ의 상황이 됨

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