2017 공인중개사법령 및 중개실무 6번
푼 결과는 회독과 진도표에 그대로 반영됩니다 — 중개사법 기출문제 풀기
6번
甲과 乙은 2017. 1. 25. 서울특별시 소재 甲소유 X상가건물에 대하여 보증금 5억원, 월차임 500만원으로 하는 임대차계약을 체결한 후, 乙은 X건물을 인도받고 사업자등록을 신청하였다. 이 사안에서 개업공인중개사가 「상가건물 임대차보호법」의 적용과 관련하여 설명한 내용으로 틀린 것을 모두 고른 것은?(일시사용을 위한 임대차계약은 고려하지 않음)
ㄱ. 甲과 乙이 계약기간을 정하지 않은 경우 그 기간을 1년으로 본다.
ㄴ. 甲으로부터 X건물을 양수한 丙은 甲의 지위를 승계한 것으로 본다.
ㄷ. 乙의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 경우 甲은 임대차계약을 해지할 수 있다.
ㄹ. 乙은 사업자등록 신청 후 X건물에 대하여 저당권을 취득한 丁보다 경매절차에서 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.
- ① ㄷ
- ② ㄱ, ㄹ
- ③ ㄴ, ㄷ
- ④ ㄱ, ㄷ, ㄹ
- ⑤ ㄴ, ㄷ, ㄹ
정답·해설 보기종합 · 정답 해설
정답 ④
〈종합〉
상가건물 임대차보호법의 적용범위(환산보증금 초과 임대차에는 제2조 제3항의 열거 조문만 적용)를 사례에 대입해, 초과 임대차에도 적용되는 조문(대항력·3기 연체 해지)과 적용되지 않는 조문(기간 1년 간주·우선변제권)을 가려낼 수 있는지 묻는 문항이다.
- 먼저 환산보증금을 계산한다 — 보증금 5억원 + 월차임 500만원×100 = 10억원으로 서울 기준 4억원(시행령 제2조 제1항 제1호)을 초과하므로, 제2조 제3항이 열거한 조문(제3조, 제10조 제1항·제2항·제3항 본문, 제10조의2~제10조의8, 제19조)만 적용된다
- ㄱ은 기간 미정 시 1년으로 보는 제9조 제1항이 열거 조문에 들어 있는지 확인(열거 밖 → 적용 없음)
- ㄴ은 양수인의 임대인 지위 승계 규정(제3조 제2항)이 열거 조문인지 확인(열거 안 → 적용)
- ㄷ은 연체 기준이 3기인지 2기인지 제10조의8 문언으로 대조
- ㄹ은 우선변제권 규정(제5조 제2항)이 열거 조문인지 확인(열거 밖 → 적용 없음)
- 네 보기의 옳고 틀림을 판정한 뒤 틀린 것(ㄱ·ㄷ·ㄹ)의 조합을 정답 선지와 대조
〈정답 ④〉
사안의 환산보증금은 5억원 + 500만원×100 = 10억원으로 서울 기준 4억원을 초과하므로 상가건물 임대차보호법은 제2조 제3항이 열거한 조문만 적용된다. ㄱ(제9조 기간 간주)과 ㄹ(제5조 우선변제권)은 열거에 없어 적용되지 않으므로 틀리고, ㄷ은 적용되는 제10조의8의 3기를 2기로 바꿔 틀렸다. 틀린 것은 ㄱ·ㄷ·ㄹ이다.
- 적용범위: 법 제2조 제1항 단서·제2항, 시행령 제2조 제1항 제1호(서울 4억원)·제3항(비율 100) — 환산보증금 10억원은 기준액 초과, 제2조 제3항 열거 조문(제3조, 제10조 제1항·제2항·제3항 본문, 제10조의2~제10조의8, 제19조)만 적용
- ㄱ: 제9조 제1항(기간 미정 시 1년 간주)은 제2조 제3항 열거에 없어 초과 임대차에 적용되지 않음 → 틀림
- ㄷ: 제10조의8은 초과 임대차에도 적용되며 차임연체액이 3기의 차임액에 달해야 임대인이 해지할 수 있음(2기는 주택임대차 기준) → 틀림
- ㄹ: 제5조 제2항(확정일자에 의한 우선변제권)은 제2조 제3항 열거에 없어 초과 임대차에 적용되지 않으므로, 사업자등록 신청만으로는 물론 확정일자를 받았더라도 저당권자 丁에게 우선하지 못함 → 틀림
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