2020 공인중개사법령 및 중개실무 18번
푼 결과는 회독과 진도표에 그대로 반영됩니다 — 중개사법 기출문제 풀기
18번
乙이 개업공인중개사 甲에게 중개를 의뢰하여 거래계약이 체결된 경우 공인중개사법령상 중개보수에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
- ① 甲의 고의와 과실 없이 乙의 사정으로 거래계약이 해제된 경우라도 甲은 중개보수를 받을 수 있다.
- ② 주택의 중개보수는 국토교통부령으로 정하는 범위 안에서 시·도의 조례로 정하고, 주택 외의 중개대상물의 중개보수는 국토교통부령으로 정한다.
- ③ 甲이 중개보수 산정에 관한 지방자치단체의 조례를 잘못 해석하여 법정 한도를 초과한 중개보수를 받은 경우 공인중개사법 제33조의 금지행위에 해당하지 않는다.
- ④ 법정한도를 초과하는 甲과 乙의 중개보수 약정은 그 한도를 초과하는 범위 내에서 무효이다.
- ⑤ 중개보수의 지급시기는 甲과 乙의 약정이 없을 때에는 중개대상물의 거래대금 지급이 완료된 날이다.
정답·해설 보기종합 · 정답 해설
정답 ③
〈종합〉
거래계약이 체결된 상황을 전제로 중개보수의 발생·소멸, 한도규정의 관할, 초과약정의 효력, 지급시기 등 중개보수 논점을 종합적으로 묻는 문항이다. 틀린 것을 찾아야 하므로 정답 선지 하나만 오류를 담고 있다.
- 보수청구권의 발생·소멸 요건(고의·과실 여부)을 먼저 점검
- 보수 한도규정의 근거(국토교통부령·조례)와 관할, 초과약정의 효력범위를 확인
- 조례 오해로 인한 초과수령도 금지행위에 해당한다는 결론을 도출
- 지급시기 원칙(약정 우선, 없으면 거래대금 지급완료일)을 대조
〈정답 ③〉
조례를 잘못 해석해 법정 한도를 초과한 보수를 받았더라도 그 수령행위는 공인중개사법 제33조 제1항 제3호의 금지행위(보수·실비 초과 금품수수)에 해당한다. 조례 해석의 착오는 형법 제16조의 법률의 착오로서 정당한 이유가 있다고 볼 수 없기 때문이다(대법원 2005. 5. 27. 선고 2004도62 판결). 한도를 초과하는 약정이 그 범위에서 무효가 되는 것은 한도규정이 효력규정이기 때문이고(대법원 2007. 12. 20. 선고 2005다32159 전원합의체 판결), 금지행위의 성립과는 별개의 문제다.
- 법정 한도 초과 수령은 사례·증여 등 어떤 명목으로도 금지되는 초과 금품수수 행위 — 공인중개사법 제33조 제1항 제3호
- 한도 초과의 원인이 조례 해석 착오라 해도 그 착오에 정당한 이유가 없어 금지행위 성립을 면하지 못함(대법원 2005. 5. 27. 선고 2004도62 판결)
- 중개보수 한도규정은 단속규정이 아닌 효력규정이므로 한도를 초과하는 약정은 그 초과하는 범위에서 무효임 — 사법상 효력의 문제이고 금지행위 성립과는 구별됨
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