2020 공인중개사법령 및 중개실무 31번
푼 결과는 회독과 진도표에 그대로 반영됩니다 — 중개사법 기출문제 풀기
31번
A주식회사는 공장부지를 확보하기 위하여 그 직원 甲과 명의신탁약정을 맺고, 甲은 2020. 6. 19. 개업공인중개사 乙의 중개로 丙 소유 X토지를 매수하여 2020. 8. 20. 甲 명의로 등기하였다. 이에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
- ① A와 甲 사이의 명의신탁약정은 丙의 선의, 악의를 묻지 아니하고 무효이다.
- ② 丙이 甲에게 소유권이전등기를 할 때 비로소 A와 甲 사이의 명의신탁약정 사실을 알게 된 경우 X토지의 소유자는 丙이다.
- ③ A는 甲에게 X토지의 소유권이전등기를 청구할 수 없다.
- ④ 甲이 X토지를 丁에게 처분하고 소유권이전등기를 한 경우 丁은 유효하게 소유권을 취득한다.
- ⑤ A와 甲의 명의신탁 약정을 丙이 알지 못한 경우, 甲은 X토지의 소유권을 취득한다.
정답·해설 보기종합 · 정답 해설
정답 ②
〈종합〉
계약명의신탁(甲-乙-丙 대신 A-甲-丙 구조)에서 명의신탁약정의 효력과 매도인의 선의·악의에 따른 물권변동(등기) 효력을 구별해서 묻는 사안형 문제다. 약정 자체는 항상 무효라는 점과, 소유권 취득 여부는 매도인이 선의였는지에 달려 있다는 점을 정확히 나눠서 판단해야 한다.
- 누가 신탁자(A)·수탁자(甲)·매도인(丙)인지 구조를 먼저 확정한다
- 명의신탁약정의 효력(항상 무효)과 등기(물권변동)의 효력(매도인 선의 여부에 따라 갈림)을 분리해서 각 선지에 대입한다
- 丙의 선의·악의 판단 시점이 매매계약·등기 당시라는 점을 기준으로 ②의 오류를 확인한다
〈정답 ②〉
丙이 매매계약 체결 당시가 아니라 등기 시점에 명의신탁 사실을 알았더라도, 매매계약 자체는 丙과 甲 사이에 유효하게 성립했고 그 계약에 따른 등기이므로 甲이 소유권을 취득한다. 계약명의신탁에서 물권변동의 유효 여부는 매도인이 '계약 체결 시' 선의였는지로 판단하며, 사후에 알게 된 사정은 이미 유효하게 이루어진 등기를 무효로 돌리지 않는다.
- 계약명의신탁에서 명의수탁자(甲)와 매도인(丙) 사이의 매매계약 자체는 명의신탁약정과 별개의 계약으로, 丙이 계약 체결 당시 명의신탁 사실을 몰랐다면 유효하다(부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제2항 단서)
- 매도인의 선의·악의 판단 시점은 매매계약 체결 당시이고, 매도인이 계약 체결 이후에 명의신탁약정 사실을 알게 되었더라도 계약과 등기의 효력에는 영향이 없다(대법원 2018. 4. 10. 선고 2017다257715 판결)
- 따라서 丙이 등기 시에야 명의신탁 사실을 알게 된 사안에서도 丙은 여전히 계약 체결 당시 선의였던 것이므로 甲이 X토지의 소유자가 되고, 丙이 소유자라는 서술은 틀렸다
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