2024 민법 및 민사특별법 80번
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80번
상가건물임대차보호법이 적용되는 X건물에 관하여 임대인 甲과 임차인 乙이 보증금 3억원, 월차임 60만원으로 정하여 체결한 임대차가 기간만료로 종료되었다. 그런데 甲이 乙에게 보증금을 반환하지 않아서 乙이 현재 X건물을 점유·사용하고 있다. 다음 설명 중 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
- ① 甲은 乙에게 불법행위로 인한 손해배상을 청구할 수 있다.
- ② 乙은 甲에 대해 채무불이행으로 인한 손해배상의무를 진다.
- ③ 甲은 乙에게 차임에 상당하는 부당이득반환을 청구할 수 있다.
- ④ 甲은 乙에게 종전 임대차계약에서 정한 차임의 지급을 청구할 수 있다.
- ⑤ 乙은 보증금을 반환받을 때까지 X건물에 대해 유치권을 행사할 수 있다.
정답·해설 보기종합 · 정답 해설
정답 ④
〈종합〉
임대차가 기간만료로 종료됐는데 보증금을 못 받은 임차인이 계속 점유하는 경우, 임대인·임차인 사이에 어떤 청구가 가능한지를 판례 법리로 묻는 사례형이다. 핵심은 목적물반환의무와 보증금반환의무의 동시이행관계에서 나오는 점유의 적법성과, 상가건물 임대차보호법 제9조 제2항의 임대차관계 존속 의제다.
- 임대차 종료 시 목적물반환의무와 보증금반환의무의 동시이행관계를 확인해 점유의 적법성을 판단한다
- 점유가 적법하면 불법행위·채무불이행 책임이 발생하지 않는다는 점을 각 선지에 적용한다
- 상가건물 임대차보호법 제9조 제2항에 따라 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제되므로, 임대인은 종전 계약에서 정한 차임을 계약상 청구할 수 있고 차임 상당의 부당이득은 성립하지 않는다는 판례 법리를 ③·④에 적용한다
- 보증금반환채권은 목적물에 관하여 생긴 채권이 아니므로 유치권의 견련성 요건을 충족하지 못한다는 점을 확인한다
〈정답 ④〉
상가건물 임대차보호법 제9조 제2항에 따라 임차인이 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계는 존속하는 것으로 의제된다. 따라서 甲은 종전 임대차계약에서 정한 차임의 지급을 계약상 청구할 수 있고, 乙의 점유·사용에는 존속 의제라는 법률상 원인이 있어 차임 상당의 부당이득은 성립하지 않는다(대법원 2023. 11. 9. 선고 2023다257600 판결).
- 임대차 종료 후에도 보증금을 반환받지 못한 임차인의 목적물 점유·사용은 동시이행관계에 기한 적법한 점유임
- 상가건물 임대차보호법 제9조 제2항은 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 본다고 규정하므로, 임차인은 존속 의제되는 임대차관계에 따라 종전 계약에서 정한 차임을 지급할 의무를 부담한다(대법원 2023. 11. 9. 선고 2023다257600 판결)
- 존속 의제가 사용·수익의 법률상 원인이 되므로 차임 상당의 부당이득은 성립하지 않고, 시가 상당 차임의 부당이득반환도 인정되지 않는다
- 따라서 甲은 乙에게 종전 임대차계약에서 정한 차임의 지급을 청구할 수 있다
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